第一章房地产基础知识.ppt

评析： 案例一中涉及两个民事法律关系，一是甲与乙之间的相邻关系，二是甲与丙之间的地役权关系。 根据《物权法》第八十四条、八十七条规定，修房的甲由于相邻关系，搬运建材只能从乙家门前经过，乙作为不动产的相邻关系人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理与甲的相邻关系，应该容忍甲从自家门前经过，无权阻止其搬运建材，相邻关系的本质是不动产相邻当事人在法律设定的必要范围内相互予以容忍。 其二，甲在邻居院子里堆放钢材的行为，则超出了相邻关系中应该容忍的范畴，对于甲而言，属于为使用自己土地的便利而使用他人土地，所以属于地役权，而地役权是约定权利，需取得邻居同意。所以乙有权不同意。 * 不动产估价 2015.8-2015.10 必修课程 主讲人：朱雪欣 主要教材及参考 [1]《不动产评估》.应尚军著.中国财政经济出版社，2010.9 [2] 《不动产估价》（第11版），美国估价学会著、不动产估价翻译委员会译，地址出版社，2001年10月第一版； [3] 《房地产估价——理论与实务》（第二版）. 卢新海.上海：复旦大学出版社，2010年 [4]《房地产估价》（第二版）. 曲卫东，叶剑平.中国人民大学出版社，2009年 第一章 房地产基础知识 第一节 房地产概念与特性 第二节 房地产价格 第三节 房地产价格影响因素 一、土地、土地资源与土地资产 土地资产是指国家、社会、企事业单位或个人占用土地作为其财产的权利。土地自然性状的经济表现或反映 土地 随着人们对土地认识的加深，土地概念不断地发展，对土地的定义也不断地变化，不同的人从不同的角度也可给出不同的界定。 土地资源 土地资产 土地资源是指现在或未来能给人们带来经济收益的土地 土地是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用所形成的历史自然综合体 。 在完全市场经济下三者本质相同。从使用角度，三个概念可混用。 思考： 1、三者的范围关系是怎样的？ 2、土地资产与土地财产区别？ 目录 第一节 房地产基础知识 二、房地产相关概念 广义：不动产，指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地、建筑物及其附着于土地上的定着物，及其相关权益。 狭义：是指房屋和土地的结合体及其权利。 房地产 目录 第一节 房地产基础知识 思考： 1、狭义的房地产与广义房地产（即不动产）概念的主要区别是什么？ 二、房地产相关概念 不同地区内涵不同： 美国 台湾 不动产是土地和其定着物的合称。 不动产是指土地及其上部永久性建筑物，以及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益，在法律上称为“不动产”。 定着物：是指持续定着于土地，在不容易分离之状下使用者。如，建筑物、桥梁、石墙、水井和树木等。 目录 一般来说，“房地产”和“不动产”在中国内地可以通用； 而台湾地区更倾向用“不动产”的说法，只是与“不动产”相比，“房地产”不包括“树木”。 香港地区习惯把土地与房产统称为“地产”，如称房地产业为地产业，房地产商为地产商。 思考： 1、动产与不动产如何界定？下列说法是否正确？ 例如：“单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬值”为界定动产与不动产的唯一标准？ 不对，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法律要件等因素。例如，飞机、船等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大，办理物权变动时要到行政机关进行登记等。 三、房地产形态 （一）土地 （二）建筑物 （三）房地产 第一节 房地产基础知识 土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。 土地不是平面，是立体的。 地 球 表 面 地上一定空间 地下一定空间 地心 (一)土地 对土地的认识内容： ①坐落位置； ②面积大小； ③形状； ④四至； ⑤土地权利状况； ⑥利用现状； ⑦规划设计要求； ⑧生熟程度； ⑨地质、水文和气象条件； ⑩其他。 1.建筑物的概念： 建筑物是指由人工建造而成的，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的人工产品。 建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。 (二)建筑物 2.建筑物的种类--房屋和构筑物 ⑴房屋：能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、生产等活动的空间场所。 房屋一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等构成。 ⑵构筑物：除房屋以外、人们一般不直接在内进行生产或生活的建筑物。 如水塔、烟囱、桥梁、道路等。 3.对建筑物的认识： ⑴坐落位置。 ⑵面积大小。 ⑶建筑层数与高度。 住宅:①1～3层----低层； ②4～6层----多层； ③7～9层---