房地产企业基础知识.doc

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地 产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建 设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地 产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 一、房地产相关概念 （-）房地产概念:房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上 不可分离的部分?其中不可分离的部分，如树木、水暖设备等?房地产有三种存在形 式： 1、 单纯的土地； 2、 单纯的建筑物； 3、 土地与建筑物结合的房产； （-）房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点，可以将房地产市 场亦为: 1 一级市场（土地市场）； 2、 二级市场（房地产增量房市场）； 3、 三级市场（房地产存量房市场）； （三） 土地及土地所有权： 1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活 中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域. 2、 土地公有制:根据宪法规定，土地所有权分全民所有（国有土地）与集体土地所 有权，集体转为国有才能转讣，个人和单位只拥有土地的使用权； 3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押. （四） 土地使用权获取方式： 1、土地使用权岀让： I指国家将国有土地使用权在一定年限内岀让给土地使用者，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为； I 土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地（商业、娱乐、 旅游、金融、服务业、商品房）采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的 方式； I国有土地使用权出让年限： 0商业、旅游、娱乐用地40年； 0工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年； 0住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有肓接影响. 2、土地使用权划拨： I指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为； I以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的 限制； I下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可由县级以上人民政府依法批准划拨: 0国家机关用地和军事用地； 0城市基础设施用地和公益事业用地； 0国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 0法律、行政法规规定的其他用地； （五） 建筑概念 1、 建筑:建筑物和构筑物的总称； 2、 狭义建筑物:指各类房屋，构筑物如树木、电梯、水暖设备等； 3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观； I适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理； I经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高； I美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调； （六） 物业概念 1、物业:广义的物业就是房地产，狭义的物业，包括各类房屋及其附属的设备、设 施和相关场地； I各类房屋:可以是建筑群，如住宅小区，也可以是一幢住宅； I附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市 政公用设施、道路交通等； 二、房屋建筑常识 1、容积率： 总建筑面积与总用地面积的比值，反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技 术经济指标； 容积率二建筑总面积W用地面积； 一般来讲:普通住宅P.O;非普通住宅＜1.0; 2、 建筑密度： 项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例?也可以是建筑物基 底总面积m总用地面积，反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度； 3、 绿化率： 指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例； 4、 绿地率： 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率； 5、 层高： 住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面Z间的距离. 6、 净高： 指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离?净高二层高■楼板厚度; 7、 进深： 指住宅的长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际 长度，为了保证住宅具有良好的白然采光和通风条件，目前我国大量城镇住宅房间 的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大?住宅进深过大，就是住宅成为狭长 型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，但进深大的住宅可以有效的节约用 地； 8、 开间： 指住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的 开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强 住宅结构的整体性、稳定性和抗震性； 9、 建筑而积： 指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积?包含了房屋居住可用的实用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等； 10、 公摊面积： 指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅