第三章_房地产交易流程与合同讲解.ppt

第四章 房地产交易流程与合同 4.1 　案例导入 4.2 　房地产转让流程与合同 4.3 　房地产租赁流程与合同 4.4 　房地产抵押流程与合同 知识目标 1 体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性； 2 掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定； 3 熟悉房地产交易的合同内容。 技能目标 1 基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力； 2 能组织签订一般的房地产交易合同。 案例 案例1-1 以非正规手续购买房屋之后 【思考与讨论】 案例1-2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔 【思考与讨论】 2001年2月，某房屋公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于该公司不是房地产开发企业，而且该房产还没有最后建成，甚至连建设施工许可证都还没有取得，所以担心无人问津。于是房屋公司做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。 一家贸易公司觉得房产不错，就在2001年4月与房屋公司签订了合同，购买部分房间，并分几次交付了款项，房屋公司在发票上均明确注明“预付购房款”。2001年 7月，房屋公司才取得建设施工许可证，到年底，该房产建成，贸易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房产权证。但上述情况，贸易公司完全不知。房屋公司在广告中宣传其房产权证齐全。 贸易公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况较差。后来还得知，房屋公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的贸易公司取得房产权证之日止。 【思考与讨论】 1、贸易公司购买房屋后，为什么会出现这么多的麻烦事，分析一下其主要原因出在哪里？ 2、为了避免买房出现类似贸易公司碰到的这些事情，购房者应该如何办理购房手续？ 3、为减少房屋买卖纠纷，可以从哪些方面和环节对房屋开发商的出售行为进行规范？ 4、结合本案例谈谈如何规范房屋买卖的操作程序。 3.1 　房地产转让流程与合同 　一、房地产转让的基本概念 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 其他合法方式主要包括下列三种 ： 1．以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更； 2．以房地产抵债，房地产权属发生转移； 3．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移； 转让形式 转让结果 商品房预售 商品房销售 买卖 二手房买卖 （最基本）房屋在建工程转让 职工所购公房上市 房地产转让 房地产权属转移 赠予 交换 以房地产作价入股 其他形式 以房地产抵债 企业被收购、兼并或合并 二、房地产买卖的基本流程 （一）商品房预售流程 取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付订金或房价款的行为。 条件：1） 已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2） 持有建设工程规划许可证 3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期 4）办理预售登记，取得预售许可证明 二、房地产买卖的基本流程 预售流程： 第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘； 第二步，预购人查询该楼盘的基本情况； 第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同； 第四步，办理预售合同文本登记备案； 第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； 第六步，与开发商签订房屋交接书； 第七步，办理交易过户、登记领取房产证书手续。 （二）商品房销售基本流程 商品房销售的一般流程