张仁藏律师讲授物业服务合同签订时的注意事项.ppt
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张仁藏律师 电话:010?邮箱:zrclawyer@ * * * Content Layouts * * L/O/G/O 物业服务合同签订时的注意事项 主讲人:张仁藏律师 张仁藏律师 电话:010?邮箱:zrclawyer@ 主讲人简介: 张仁藏律师,中华全国律师协会会员、北京律师协会会员、投资项目分析师、高级工程造价管理师,现为北京大成律师事务所合伙人律师。 张仁藏律师曾接受CCTV、凤凰卫视、新京报、北京青年报等多家媒体的采访,就社会热点法律问题发表法律意见。在长期的律师生涯中,不仅积累了丰富的从业经验,也造就了为人正直、务实严谨的工作作风。秉承“受人之托、忠人之事,勤勉敬业、诚实守信”的服务宗旨,精益求精地承办每一个案件,力求在法律的框架内最大限度地维护当事人的合法权益。 张仁藏律师主要著作 1、《二手房买卖法律实务操作指南》(中国法制出版社出版) 2、《建设项目工程总承包合同示范文本(试行)(GF—2011—0216)疑点及难点解读及应用》(北京科技出版社出版) 目 录 第一部分: 基本理论 第二部分: 法律实务 第三部分: 注意事项 第一部分 基本理论 一、物业服务合同概述 1、概念 2、特征 二、物业服务合同的要素 1、主体 2、内容 3、客体 一、物业服务合同概述 1、物业服务合同概念 2、物业服务合同特征 (1)物业服务合同是双务、有偿、诺成性、要式合同 (2)物业服务合同必然要涉及第三人:业主或物业使用人 (3)物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制。 (4)物业服务合同的订立程序须合法 (5)集合群体的统一性。 二、物业服务合同的要素 1、物业服务合同主体 开发商或建设单位(前期物业服务合同的主体) 业主委员会 物业服务企业 业主 权利者与执行者 以物业服务合同为纽带 业主、业委会(业主大会)、物业服务企业之间的关系 业主vs业委会 业主vs物业公司 业主大会vs业委会 决策者与执行者 2、物业服务合同内容 (1)物业服务合同必备条款 A 物业管理事项; B 服务质量; C 服务费用; D 双方的权利义务; E 专项维修基金的管理和使用; F 物业管理用房; G 合同期限; H 违约责任。 3、物业服务合同的客体 物业服务合同法律关系的客体是物业服务企业所提供的物业服务,物业服务是物业服务企业依据法律的规定和物业服务合同的委托,对物业所进行的养护、管理等活动。 问题:物权、债权、知识产权、人身权等的客体分别是什么? 第二部分 法律实务 一、业主大会单方解除权问题 案例1:某花园由A物业服务企业提供管理和服务,小区业主委员会成立之后,与该物业服务企业签订了物业管理合同,一年后,业主委员会出具评审报告,对物业服务企业一年内的工作给予了肯定性评价。但小区部分业主们认为,业主委员会并不能真正代表他们的利益。经过表决之后,选举出新一届业主委员会,新一届业主委员会决定与A物业服务企业提前解除合同,通过招标更换物业服务企业。 2007年7月,经部分业主多次要求,政府有关部门同意某花园举行了物业管理招标,经由评标委员会评定,B物业服务企业中标。双方签订了物业管理合同,合同开始履行的时间为2007年8月1日。 在B物业公司进驻该住宅区时,A物业服务企业不同意撤出,双方对峙了数小时。最后,在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下,当地政府和公安机关出面,安排B物业服务企业进入小区,A物业服务企业人员同时撤离。 此后,A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向天津仲裁委员会申请仲裁,要求业主委员会继续履行合同并赔偿其损失。 二、物业费问题 案例2:业主以房屋空置为由拒付物业费 2005年2月,吴先生购买了建筑面积为2500余平方米的商业用房。吴先生因资金不足并未营业,房屋空关。到了2006年5月, 物业公司向吴先生收取了按别墅两倍,即每月每平方米4元,合计10300余元的物业管理费。之后吴先生认为,自己所购的商业用房一直是空置房,管理空置房要尽的义务比较少,没有依据提高商业用房的物业管理费,由此向法院起诉。 案例3 物业公司以停水停电相威胁催缴物业费 2013年7月27日,北京市景观花园小区的5~9号楼,都被小区的物业公司贴上了这样的通告:从7月28日起,物业公司将对缴费率最低的这5栋楼停止一切服务,并请缴过物业费的业主配合物业公司。通告中还提到,从7月31日起,对于不缴费的楼栋、单元,物业公司将采取必要的措施,停止5栋楼的业主使用小区内的公共排污
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