长沙卓越置业麓山别墅项目营销策划报告.ppt

;1;卓越·麓山别墅;;根据长沙市2003-2021城市总体规划。根本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构：按照“一主〔城市主体、〕两次〔河西、星马新城〕、四组团〔暮云、捞霞、高星、含埔组团〕〞?。

根据长沙市2003-2021城市总体规划，河西市区内仅有2个板块有地可以开展，而含浦是拥有开展用地最大的组团；交通方面，含浦组团由东向西将修5条主干道，南向北将修成6条主干道，同时，地铁3号线也贯穿含浦；根据环境保护和环卫设施规划含浦是长沙市唯一的一类环境空气质量功能区，人文居住环境最正确。;根据含浦是长株潭融城中河西的要冲之地，首先实现与湘潭的对接；

长潭西线的建设加强了含浦与湘潭的联系，使湘潭、娄底进入长沙城区更为便捷；

含浦依托大学城资源，为长株潭地区提供尖端科研成果等效劳；

便捷的城市交通为湘潭、娄底的人群入居含浦提供了可能。;;潇湘大道;中医大学;“四区、三带〞产业总体结构示意图;住宅用地：

15*30%*1000000=4500000㎡;功能定位：;适宜开发的地产工程特征;品类;C

（城郊改善）;结论：;本案;11KM;主题资源解读;工程产品：以独栋为主，辅以双拼的纯别墅产品;户型解读(经典户型赏析〕——十一种户型，多元选择;点评：

方正的空间布局，功能划分丰富有层次而不失秩序；

豪华客厅连接餐厅，适合家庭宴会与睦邻聚会家庭；

生活区与礼仪区分设，倍享豪华生活；

顶层卧室单设主人生活区间，私密性好；双露台设置可赁栏观景；亦可与家人在黄昏时分享夜色之美，使整个空间变得更加外向。

双泊位车库设计空间布局科学方便主客进出需求。;ＶＦ户型〔面积1210.01〕;顶级资源、上乘规划、品牌工程、真正豪宅;别墅类型;1;供给市场;1、绿城·青竹园2、湘江一号

4、长泰豪园7、藏珑

6、碧桂园威尼斯城8、鹏基·诺亚山林

9、水印山城10、幸福里

11、早安星城12、山水湾

13、好望谷31、江山帝景

15、万科西街花园16、国中新城

17、托斯卡纳18、美洲故事

19、比华利山20、御邦

22、保利·阆峰云墅24、卓越·蔚蓝海岸

5、西山汇景25、中天山语林居

26、星语林??汀香十里28、麓山恋迪亚溪谷

32、长沙玫瑰园34、南山·苏迪亚诺

33、双盈·卧龙湾37、山水英伦山庄

36、中新森林海38、东方明珠

;序号;竞争格局;1;在售;别墅情况小结：

独栋别墅面积在200～1200㎡之间，

售价在8000～12000元/㎡；

双拼别墅面积在300㎡左右，

售价在12000~28000元/㎡；

联排别墅面积在200～300㎡之间，

售价在4500~7000元/㎡。;别墅情况小结：

独栋别墅面积在330～530㎡之间，

售价在11000～18000元/㎡；

双拼别墅面积在200~300㎡左右，

售价在9000~15000元/㎡；

联排别墅面积在170～250㎡之间，

售价在4600~8000元/㎡。;别墅情况小结：

独栋别墅面积在305～970㎡之间，

售价在6000～12000元/㎡；

双拼别墅面积在250㎡左右，

售价在4500~7600元/㎡；

联排别墅面积在170～300㎡之间，

售价在3500~5600元/㎡。;别墅情况小结：

别墅面积在202～239㎡之间，

售价在7000元/㎡—15000元/㎡。;;长沙别墅市场从2006年开始发力，到07年到达供销顶峰，据不完全统计，长沙市场目前别墅类工程总占地面积600多万m2〔包含其他物业〕，总建筑面积500多万m2。如此巨大的放量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常剧烈。

不少新别墅大盘形象已经推向市场，但上半年主要是蓄客，均在等待时机引爆，08年下半年竞争将空前剧烈。;放量特征

以丰富的自然资源为依托，未来2～3年内放量预计超50万㎡以上，竞争白热化；

开发企业

本地企业—越来越多外地品牌企业；

工程品质

品质走高，纯粹别墅工程集中区域；

景观特征

岳麓山、靳江河、丰富自然山体、人工湖等。;项目名称;板块内别墅类产品云集，竞争系数值高；

区域版块内洋房别墅类工程目前根本以洋房类产品为主推；

洋房价格浮动于3200元/平方米左右，别墅均价维持在5500元/平方米左右；

江山帝景以精装修包装后，市场报价4800元/平方米；

在销售上从各销售现在情况了解来看：客户来访量与成交量呈现双双低迷之势；;绿城青竹园;重点个案分析——绿城·青竹园;;○;工程所处环境

工程坐落于长沙市开福区风景秀丽的青竹湖畔，交通便捷，距离