第二章重庆房地产市场解析.doc

　第二部分 重庆房地产市场分析 第二章 重庆房地产市场分析 2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。房地产企业购置面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发完成增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降；商品房销售面积年末小幅增加；住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年总体将呈现稳中有升态势。 　、2012年房地产市场运行状况 　　（一）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨 　　2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。 　　2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。 　　（二）房地产开发投资增速较快回落 　　2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。 　　（三）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长 　　2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。 　　（四）商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显 　　2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加。 　　2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。 　　（五）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少 　　从价格的月度环比变化来看，2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。 2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。 刚性需求集中释放 1-11月,全市商品房销售面积3815.90万平方米,同比增长3.5%,较前三季度提高2.5个百分点。从单月销售面积的成绩来看,在2012年宏观政策总体保持调控基调,小幅预调微调的背景中,近3个月重庆房地产销售市场表现不俗。是“限贷”“限购”卡住资金“要害”在成交量显著下降、加大的当下银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，房地产开发商资金进一步趋紧是“限价”扼住涨价“咽喉”即进一步细化限价房地产政策房地产特别是土地市场，模式改变是很难的。那么，给行业一个合理稳定的预期才是理性的，而目前的政策基础恰恰是对市场的误判而已。相信08年的局面绝不会再2011年重现的。不论政策是否理性，市场是理性的，消费者是理性的。这已经足够。 近期有可能爆发贸易战。中国不愿让人民币的升值幅度达到美国政府希望的程度，中国出口业获利极低，人民币兑美元汇率的任何重大波动，都将使整个产业链受到破产的威胁。风险是中国地