第二章 房地产企业.doc

第二章 房地产企业房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场的主体和微观基础，房地产企业的实际经济行为直接影响整个房地产经济能否健康发展。本章主要从五个方面分析房地产企业：第一节 房地产企业的特征和企业制度第二节 房地产企业的组建及资质管理第三节 房地产企业的组织结构第四节 房地产企业资金第五节 房地产企业的发展战略第一节 房地产企业的特征和企业制度一、房地产企业的性质二、房地产企业的特征和类型三、房地产企业制度一、房地产企业的性质房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为：全民所有制企业、集体所有制企业、股份制企业、私营企业、外资企业一、房地产企业的性质2003年10月党的十六届三中全会发布了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，指出：“要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式”。按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资的国有企业要逐步转制，大量改制为混合所有制的股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合所有制成为公有制的主要实现形式。现有国有房地产企业，要按照建立现代企业制度的要求，深化改革，实行公司制改造，资产重组，加强科学管理，提高资本运作效率，特别是要提高集中度，发展具有国际竞争力的大公司和大企业集团。 2012年中国房地产企业排名 2012年中国房地产企业销售排名50强 2012年中国房地产企业销售排名50强 2012年中国房地产企业销售排名50强 二、房地产企业的特征和类型（一）房地产企业的特征受所经营产品和服务特殊性的影响，与其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：1.经营对象的不可移动性2.业务形态的服务性3.经营活动的资金和人才密集性4.经营活动过程的行业限制性：行业进入障碍大、门槛高（二）房地产企业的类型从两个角度进行划分经营内容和经营方式房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业经营范围的广度房地产综合企业房地产专营企业房地产项目企业（合资合作企业常见） 三、房地产企业制度在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度1.开发经营管理制度2.工程技术管理制度3.经济核算管理制度4.行政人事管理制度5.物业管理制度1.开发经营管理制度是房地产开发企业的主要制度，如房地产开发工作管理制度；项目前期工作管理办法；房屋营销工作管理制度；材料管理工作制度；计划工作管理制度；计量工作监督制度；合作开发商品房管理制度；拆迁补偿工作管理制度等2.工程技术管理制度是有关工程技术方面的制度，主要内容有：规划、设计和报建工作制度；图纸审核管理制度；工程质量管理制度；设计招标制度；工程项目管理制度；配套工作管理制度；安全生产责任制度；图纸、技术资料管理制度3.经济核算管理制度有关财务、资金使用方面的制度，主要内容有：财务工作管理制度；成本工作管理制度；会计核算工作管理制度；经济活动分析工作管理制度；审计工作管理制度；现金管理制度及差旅报销制度等。4.行政人事管理制度有关行政人事方面的管理制度。主要内容有：秘书工作管理制度；文印、文件工作管理制度；档案管理制度；人事工作管理制度；职工考勤管理制度；办公用品管理制度；机动车辆管理制度；公司用工制度；干部与技术人员考核晋升制度；职工食堂等的后勤方面的管理制度等。5.物业管理制度有关物业管理、售后服务、租赁等方面的管理制度。主要内容有：商品房售后管理制度；住宅小区管理制度；房产管理制度；房产租金管理制度；房屋维修管理制度房地产企业资质等级实行分级审批。住建部负责全国房地产开发企业的资质管理工作；一级资质的企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报住建部审批；二级以下资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产企业的资质管理工作。开发企业的资质每年核定一次，也就是实行年检制度。企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万-10万的罚款；逾期不改的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万-10万的罚款；逾期不改的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。企业有隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书，涂改、出租、出借、转让、出卖