房地产开发经营与管理第二章笔记.doc

第二章房地产市场概述 第一节房地产市场概述 一、 房地产市场的含义 二、 房地产市场的运行环境 三、 影响房地产市场转变的力量 四、 房地产市场的参与者 第二节房地产市场结构和指标 一、 房地产市场结构 二、 房地产市场细分 三、 房地产市场指标 第三节房地产市场的特性和功能 一、 房地产市场的特性 二、 房地产市场的功能 第四节房地产市场的运行规律 一、 房地产空间市场与资产市场 二、 房地产市场的周期循环 三、 房地产泡沫与过度开发 第五节房地产市场的政府干预 一、 政府干预房地产市场的必要性 二、 政府干预房地产市场的手段 三、 政府规范房地产市场行为的措施 第一节房地产市场概述 一、房地产市场的含义 1、 房地产交易当事人 房地产市场的构成:2、 作为交易对彖的房地产资产 房地产市场的构成: 3＞交易制度 4、促进交易的组织机构 二、房地产市场的运行坏境 房地产市场运行环境影响因素屮，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场 发展的基本因素。 社会环境 主要影响因素 2、人口数量 2、 文化 3、 教育 4、 职业 5、 性别 6、 年龄 7、 家庭数量及其结构 8、 风俗习惯民族特点 1、 人口数量和结构 2、 家庭结构及其变化 3、 家庭生命周期 4、 传统观念及消费心理 5、 社会福利 1、政治体制 政治环境 2、政局稳定性 （设计资本的安全性，投资者最敏感的问题 3、政府能力 之一） 4、政策连续性 5、政府和公众对待外资的态度 主要影响因素 经济环境 1、 经济发展水平 2、 就业状况 3、 居民收入与支付能力 4、 产业与结构布局 5、 基础设施状况 6、 利率和通货膨胀率 1、 经济发展状况 2、 产业与结构布局 3、 基础设施状况 4、 工资及就业水平 5、 家庭收入及其分布 6、 支付能力与物价水平 金融环境 主要影响因素 1＞金融政策 2、 金融机构 3、 金融产品 4、 金融监管 1、 宏观金融政策 2、 金融工具完善程度 3、 资本市场发育程度  主要影响因素 法律制度环境 1、 土地制度承 2、 产权制度承 3、 税收制度承 4、 住房制度少 5、 交易制度少 1、城市发展政策 技术环境 主要影响因素 1、 技术水平 2、 技术政策 3、 新产品开发能力 4、 技术发展动向 1、 建筑材料 2、 建筑施工技术和工艺 3、 建筑设备的进步 4、 信息技术和节能减排技 术 5、 可持续发展技术的发展 和应用 资源环境 1、土地☆ 2^能源^ 3、 环境☆ 4、 生态 国际环境经济全球化下国际政治、经济、社会和环境 状况或发生的吋间与关系。 国际环境 经济全球化和国际资本流动 三、影响房地产市场转变的力量 第三产业发展壮 大、劳动密集型产 业向资金密集型和 技术密集型产业的 转变、高新技术产 业的发展。1、 金融业的发展 第三产业发展壮 大、劳动密集型产 业向资金密集型和 技术密集型产业的 转变、高新技术产 业的发展。 影响房地产市场转变的力量:四、房地产市场的参与者房地产市场的参与者:2、 信息、通讯技术水平的提高 和交通条件的改善 影响房地产市场转变的力量: 四、房地产市场的参与者 房地产市场的参与者: 3、 生产和工作方式的转变 4、 人文环境的变化 5、 自然环境的变化 6、 政治制度的变迁 土地所有者和当前土地使用者 2、 开发商 3、 政府及政府机构 4、 金融机构 5、 建筑承包商 6、 专业顾问（建筑师；工程师；会计师；造价工程 师及房地产经纪人；律师） 7、 消费者或买家 第二节房地产市场结构和指标 一、房地产市场结构一 二、房地产市场细分: 1、完全竟争市场（最充分） ①房地产市场的 垄断竞争关系 2、 垄断竟争市场 3、 寡头垄断市场 4、 完全垄断市场 .具有竞争但竞争不充分 （不存在竞争） ②房地产市场的 数量比例关系 1、 总量结构 2、 区域结构 3、 产品结构 4、 供求结构 5、 投资结构 6、 租买结构 1、 按地域范围细分 2、 按房地产用途细分 3、 按增量存量细分 4、 按交易方式细分（转让、租赁、 抵押） 5、 按目标市场细分 1、 2、 3、 一级市场（土地使用权出让市 场） 二级市场（土地转让、新建商 品房租售市场） 三级市场（存量房地产交易市 场） 土地: 1、一级土地市场 二级土地市场 2、 房屋: 1、一级房屋市场（增量市场或一 手房市场） 2^二级房屋市场（存量市场或二 手房市场） 三、房地产市场指标 、新竣工量 -、供给指标、灭失量 -、供给指标 、存量（报告期存量二上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） 控制量 _宀8亠 报告期期末空置房屋 、空置率（同期房屋存量的比例） 、可供租售量 （可供租售量二上期可供租售数量-上期吸纳量+