《旧城改造拆迁谈判要点》.doc

向南旧改拆赔原则涉及要点 一、向南村建筑物构成数据分析 1、向南村总建筑物栋数176栋，307户（集体物业按一户计）。其中私宅149栋/户，统建楼 物业6栋72户，集体综合楼住宅物业85户，集体物业1户21栋。 总基底面积23920.24m2，总建筑物面积：132086.15 m2。 2、建筑物层数、面积数据 层数 基底面积（m2） 建筑面积（m2） 栋数 比例(%) 备注 一层 860.54 881.12 16 0.67 二层 558.88 1100.05 6 0.83 三层 1105.46 3800.72 7 2.90 四层 4562.64 17453.54 27 13.30 栋数比占27% 五层 3925.13 17291.71 21 13.00 六层 5080.06 32003.16 41 24.00 六层以上占总面积的69.30%。栋数比占56% 七层 4072.00 28581.53 27 22.00 八层 2187.62 18633.51 25 14.00 九层 548.28 4786.43 5 3.60 十层 1020.13 7554.38 1 5.70 合计 23920.74 132086.2 176 100 3、集体物业面积数据 向南村集体物业共计21栋，基底面积7827.47 m2，总建筑面积35687.64 m2，（比例分析，占基底面积的32.7%，占总建筑面积的27%、占总栋数的12%），现状：办公面积：4092.43 m2，商业面积：18101.7m2， 住宅面积10654.2m2 ，其他厂房、配套设施2839.16m2。 4、物业现状功能面积数据 商业面积:向南村现有商铺105间，约算面积为22929.4 m2，（其中集体物业现状商业面积约为18101.7 m2、私宅擅改商业面积约为：4827.7 m2）； 办公面积：4092.43m2（为集体物业）； 住宅面积：105064m2 5、数据分析 （1）按建筑物现状使用功能分析 置换面积按功能应为：商业22929.4 m2、办公4092.43 m2、住宅105064 m2。 若按此功能比例置换功能面积，突出矛盾是私产部分置换商业极低，仅为4827.7m2，如按照功能置换方式较为代表性的“长源村和南科大模式”还迁商业面积仅为4827.7m2×0.8＝3862m2，拆迁很难实现。 （2）按照首层面积确定商业面积方式分析 面积按功能应为：商业面积23920.74m2（其中集体7827.47 m2、私宅商业16093.27m2）；办公4092.43 m2；住宅104072.98m2。 若按此方式作为置换物业的依据，结合按照此方式作为拆赔依据的“大冲”模式，未来还迁置换面积为： 商业为：（23920.74m2－7827.47m2）×0.6+7827.47m2＝17483.4m2（其中集体商业物业7827.47m2，私宅商业物业9656m2）。 办公：4092.42m2 住宅：110510.33m2 如按照此方式作为功能置换的依据，各功能面积与专项规划面积指标的比例较为符合，我司可控性，可操作性强， （3）若考虑集体物业欲置换较多商业面积的可能性，集体物业若按集体物业首层及二层置换商业面积，则面积按功能划分应为： 商业:17483.4 m2+7827.47 m2=25310.87 m2(其中集体商业：15655 m2、私有商业：9656 m2） 办公：4092.42 m2、住宅：102682.86 m2)。 综上所述，商业面积的界点定位，是涉及项目契合规划，方案设计、成本核算、利润点、未来物业销售、后期营运等远期效益的主要依据。所以可以预见：将来拆赔方案中主要影响商业还迁面积的因素就是集体物业之商业面积的界定。主控策略是通过规划设计手段和运营策略为股份公司集体物业功能合理配比，呈现最合理的长期收益。也是为后期实施丁头、南源、大新城市更新奠定一个好的基础，因为将来向南集体和私有物业创造出高附加值收益就是最好的标杆和示范。 二、涉及董事会决议内容 1、商业功能的认定 大冲模式：私产首层面积的60%认定为商业物业，其余40%认定为住宅物业， 南科大、长源村：是按照拥有合法的营业执照及纳税凭证为认定商业面积。 2、确定拆赔原则上限 大冲模式：老祖屋（使用年限在30年以上的）1：3置换住宅物业； 商业物业1：1置换商业或办公物业 住宅物业1：1置换住宅或公寓物业 集体物业按照1：1的原则置换商业、办公、出租公寓 现金收购11000元/m2 南科大：9935政策，不超过480 m2的部分1：1产权置换、超