旧城改造项目工作要点_精品.ppt

提高利润率的主要方式及选择顺序 说明 引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度 修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例 提高容积率 增加商住用地面积 降低拆赔比 政府补贴 提高利润率的主要方式 提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大 提高利润率的效果明显但是决定于政府财力 1 3 4 2 * 旧改的组织构架 * 比较理想的旧改项目组织结构 目前各个城市尚未成立专门的城市重建局，在组织上未明确政府的职能主体 一般成立旧改项目小组，河西区出组长，各个部门参加。河西区房产局、规划局、综合执法局、信访办。 查处违法建筑工作办公室是日常监督和控制违法建设的机构。 规划和改造工作办公室控制土地用途，并有落实“确权”工作责任。 组长 （区委书记） 常务组长（各部门副局长） 市信访办 市公安局区分局局长 市国土局副局长 市规划局副局长 市房产管理局 市国资委副主任 市综合行政执法局 市政府副秘书长 查处违法建筑工作办公室 规划和改造工作办公室 常设国土房产局 常设规划局 居委会（股份公司） * 旧改项目政府招商条件 根据各地块的功能、规 模、开发量大小等不同 情况分别制定选择条件 资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金 本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验 有开发中心城社区的成功经验 最好有旧城改造经验 品牌房地产开发商优先 设定原则 开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开发经验等，不同地块考虑的重点应不同 考虑因素 招 商 条 件 条件确认 投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置 费、回迁房50％的建设费、可销售商品房35％建设费 投标单位须提供具体的改造实施方案和计划 投标单位须提供已开发建设的案例和经验 投标单位提供旧城（旧村）改造案例 投标单位的近五年的财务状况 * 旧改项目可能的优惠政策 实施主体 优惠政策 三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。 可能的优惠政策有： 土地出让收益返还； 政府补贴； 银行贷款贴息； 政府投资建设公共配套设施和基础设施； 行政事业性收费减半收取； 相关手续办理享受“绿色通道”政策； * 各项手续的办理 立项手续 用地审批 规划审批 拆迁许可审批 建设工程审批 所需资料 项目立项申请报告； 项目可行性研究报告； 项目建设所需的土地、环保审批文件； 资金证明文件； 需补充提供的其他材料； 改造合作协议； 改造可行性研究报告； 改造项目的规划方案； 改造项目的房屋产权资料； 改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书； 改造实施计划和方案； 建设单位资信证明； 保证金； 申请表； 立项批文； 建设用地方案图； 关于用地条件的特别要求； 规划方案； 用地批准文件； 规划批准文件； 拆迁补偿安置方案； 拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料； 拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值； 实施主体 开发商 开发商 开发商 拆迁办公室准备资料，开发商申请办理 由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间 取得成果 批准立项 签订土地出让合同 《建设用地规划许可证》 与股份公司签订“安置补偿协议” 《建设工程规划许可证》 * 主要风险控制 银行由区旧改办指定，在开发商办理拆迁许可批准之前，监管资金必须到位； 资金到账时，旧改办、银行、开发商三方签订资金专项监管协议,使监管行为符合法律程序； 旧改办与银行签定拆迁补偿安置资金监控受理合作协议。 参与各类协议的拟定，保证协议合法性。主要有股份公司与开发商合作协议、拆迁补偿安置协议、资金监管协议等。 保障改造中各项工作程序合法。拆迁改造政策性强，诉讼风险大，在改造中程序一定要合法，律师参与可发挥监督、保障作用。 专人研究、督办优惠政策的制定、办理； 对本项目公共配套实施建设进行费用预算，并向上级申请资金； 针对本项目建立绿色通道，简化相关手续办理程序； 补偿安置资金不到位，村民无法按时领取过渡费 开发商中途撤资或后续资金不足 政府优惠政策无法落实、公共配套设施建设资金不到位、各项手续审批程序繁琐缓慢 补偿安置资金监管 引入律师 建立改造绿色通道 风险识别 * 旧改项目对于开发商的关键点 * 旧改项目关键点： 拆迁进度：旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定； 规划方案：容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。 拆赔方案：（村民和开发商的利益冲突，涉及到拆配比、现状建筑合法和非法的判别） 经济测算：保证项目开发的市场可实现性