我国居住用地七十年土地使用权到期续期问题探讨(终).docx

我国住宅建设用地使用权到期后续期问题探讨 ——自动有偿续期方式可行性分析及操作方式研究县 炜 2013200574 邵璇璇 2013200562 王淳熙 2013200570 魏雅慧 2013200566前言住宅是人们安身立命之所，是生存必需之物，因此住房问题一直是社会热点话题。在我国社会主义公有制的背景下，1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行有期限限制的有偿出让制度。其中，居住用地使用最高年限为七十年，但是由于当时为推进出让工作、满足现实要求的需要，不少地区都存在较短期限的居住用地使用权出让的问题，导致目前居住用地有限土地使用权续期问题提前暴露。如最早出现居住用地使用权到期的青岛，处于改革前沿的深圳，以及近日来的温州20年期限的居住用地使用权到期续期问题引起热议，都向我们传递了一个讯息：居住用地土地使用权到期后的续期问题亟待探讨与解决。对于这一问题有以下四种观点：自动有偿续期、自动无偿续期、非自动有偿续期及非自动无偿续期，但《物权法》中已经规定“自动续期”，所以关注焦点应集中在是否有偿续期。本组通过查阅文献、分析案例、参与座谈，认为相较而言，自动有偿续期是更为合理的解决方式。一、理论分析从理论上看，自动有偿续期合乎理论和逻辑。自动有偿续期是民意、政治逻辑和法律逻辑的综合。自动有偿续期制度既符合对公正的民意诉求，又体现住房的保障性与社会性，而且符合法理逻辑。从法理上来看，该方式的合理处不仅在于《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法由国务院规定”。“按照国家规定续期”留有可操作的余地，但无偿续期使居民对住宅用地有了近乎于所有权的权利，违背了中国社会主义的性质以及土地公有制度的现实。同时由于住宅建设用地使用权续期在本质上就是取得新的建设用地使用权，依《城市房地产管理法》相关规定，我国建设用地使用权有偿使用，同时自动无偿续期不符合土地公有制精神，违背土地使用制度改革的初衷，使居民对土地享有了一种近乎于所有权的权利，这从根本上混淆了建设用地使用权作为用益物权与所有权之间的关系。从民意的角度来说，民众向来“不患寡而患不均”，公正是民意的根本诉求，居住用地自动续期方案的设计必须符合土地正义精神。实行自动有偿续期避免将不动产作为财富进行零成本或低级成本进行代际传承，从而避免社会贫富差距的进一步加大，更有利于防止个别群体对土地资源的过度占有和抢夺。再者，居民在购买商品房住宅时所缴纳的购房款已经包含了土地出让金，即居民在买房的同时已支付相应期限的土地成本，获得了一定期限的土地使用权，在这一土地期限内，居民都是有偿使用土地的，具有较强期限属性，当土地期限届满后，居民若要继续使用土地，重新缴纳土地出让金应是其应有之义。二、现实分析从实践出发，我国目前也已存在自动有偿续期的操作。深圳的国际商业大厦是国内第一个房屋土地使用权到期续约的案例。由于历史遗留问题，该商厦有一部分20年的产权到期。为此政府出台《深圳到期房产续期若干规定》：到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。2009年，青岛黄岛区阿里山小区仅有20年期限土地使用权的住宅到期。处理方式是进行续费，按该区域过去一年平均地价为计算基准，再折算到建筑面积大约为原基准价的60%。因此综合来看，不论是深圳模式还是青岛模式，包括拟进行的温州模式，无论何种缴纳形式、费用计算方法，根本上都属于有偿续期。三、国外经验新加坡的土地所有权大约90%属于国家所有，10%的土地属于私人所有；使用权面向社会出让，按照不同用途分为不同使用年期，住宅用途使用期限为99年。可以看出新加坡的土地制度与我国非常相似，因此新加坡对于土地使用权续期的方式是非常值得我国借鉴的。新加坡法律规定：土地使用权到期后，如用地者要继续使用，必须向政府申请，经批准后可以再获得一个规定年限的使用期，但要由估价师对土地重新估价按新价购买。与我国土地制度相近的新加坡也采用有偿续期的方式，可见有偿续期对于当前我国的土地制度来说是合理的。香港土地所有权为政府所有，1997年政府决定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，使用权到期的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，但业主必须向政府按年缴纳一笔“地租”。香港采取“地租”的形式代替一次性地价，本质上仍属于土地使用权的有偿续期，同时，也提供了另一种可供参考的收费方式。德国、日本和台湾等国家和地区，因实行私有制或类似私有制的土地所有权制度，其土地使用权转让相对更加灵活，多以合同约定为主、法律规定为辅，因此