“保利德阳项目”市场定位及营销策略竞标提案1.pdf
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保利 ·国际城
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“保利德阳项目”市场定位及营销策略竞标提案
工作团队:发展研究中心、营销代理中心
感谢保利地产对于世家的信任,受邀参加本次比选。
德阳,作为成德绵经济带中的核心城市,其城市经济体系
与其他同等级城市有明显的特异性。也因此,为我们的工
作铺开了更大的想象空间。
希望世家对德阳的熟悉和最新调研的成果,能够为保利德
阳项目的未来发展出谋划策。
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提案架构/第一章
提案架构/第一章
新政解读与影响
看起来很美的德阳 VS 核心问题发现
不一样的德阳
本案发展战略
本案起步期发展策略
本案营销策略
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不得不提的,新政!
不得不提的,新政!
2010年4月16日国务院最新房地产市场调控政策的公布,对
于全国房地产市场的影响不亚于玉树7.1级地震。
调控尺度:严过9.27
“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付
款比例不得低于40%;贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基
准利率的1.1倍”,此次由国务院直接提出要求,且首付比例提高至
五成,尺度上比9.27还要更严格。
背景:流动性不同
就2010年而言,本次政策将二套购房按揭门槛提高历史最高点。但去年超
额完成的销售任务,今年整体流动性宽松的基本面,使得开发企业整体
面临的现金流压力显然不如上次调控,除非去年大举拿地导致负债超出承
受能力,开发企业迫于资金链压力不得不降价的可能性明显低于
2008年。
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新政影响
新政影响
影响:具体情况具体分析
城市:一线城市冲击大过二三线城市
物业类型:住宅首当其冲 商业可能侧面受益
住宅细分:两端好,中间差
无论是哪种类型的楼盘,都将面对严厉政策出台带来的消
费者观望情绪。即便是不直接受到该政策限制的项目也需
要努力克服此类情绪带来的负面效应。
消费者观望周期:至少到2010年末
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新政 VS 本案
新政 VS 本案
保守并非良策。
几乎可以肯定的是,在新政的影响下,
原来的市场消化量将萎缩,价格水平将
难以支撑原有的上涨趋势!
保利德阳项目,
必须寻找新突破口!
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后调控时代的机会市场
后调控时代的机会市场
德阳项目可能的机会方向
商业/商务地产
高端住宅
机会
市场 刚需住宅
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