“保利德阳项目”市场定位及营销策略竞标提案4.pdf

起步期：建筑体量 起步期：建筑体量 建筑体量确定 通过相关案例的分析判断，叠拼+联排的容积率一般在0.8-1.0之间，18层+33 层高层在3.2-4.0之间，根据线性规划模型，并进行修正，建议各种产品的体 量如下表所示： 开发用地 产品形态 占地面积（亩） 容积率 建筑体量（万㎡） 18层 2.5 约23 高层 225 33层 4.2 约31 叠拼 1.0 约12 别墅 250 联排 0.8 约3 合计 475 2.2 约69 Page 1 起步期：户型及配比 起步期：户型及配比 户型面积区间及配比  结合德阳客群的需求特征及产品特点，起步期住宅的户型面积区间及配 比如下： 产品类型 户型区间 目标客群 面积占比 小计 90-110 首次置业、首次改善 25% 高层电梯 120-130 首次改善 79% 40% 150-170 首次改善、多次改善 14% 200-220(中间) 多次改善 联排别墅 5% 220-250(端部) 多次改善 5% 180-200（一跃二） 首次改善、多次改善 叠拼别墅 200-220 （三跃四 16% ） 首次改善、多次改善 16% Page 2 设置理由一：设置多种户型面积区间，满足多元客群的购 房需求 根据我们对中高端人群的问卷调 研结果，各种户型面积的需求都 存在，但120-180平米的改善型 需求占到了绝对的比例。 Page 3 起步期产品细节 起步期产品细节 起步期产品细节 设置理由二：结合产品特点，控制总价，填补市场供应空 缺  从城市发展来看，别墅户型面积变小的倾向很明显，动辄300平米以 上的户型以逐渐绝迹，本项目别墅产品定位为城市住宅，因此，单 纯做大是产品定位否定的方向。  此外，别墅产品作为德阳市场的稀缺产品，控制总价降低购买门槛 ，利于吸引人群关注，扩大消费群体。 Page 4