工程建设法规与案例教学课件作者刘黎虹10章城市房地产管理法律制度课件.doc

第10章　城市房地产管理法律制度 10.1 房地产开发法律制度 10.1.1房地产开发概述 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 10.1.2房地产开发用地 10.1.2.1土地使用权出让 1.土地使用权出让的概念和特征 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让具有以下法律特征： （1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为 出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。 土地使用权出让附有特殊限制 表现为权利的有限性和有期性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。也就是说，农村集体土地使用权不得直接出让。 2.土地使用权出让的方式 (1)拍卖出让 (2)招标出让 (3)双方协议出让 《房地产管理法》规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。” 3.土地使用权出让合同 国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人），就特定地块土地使用权有关事宜达成的、明确双方权利义务关系的书面协议。 《房地产管理法》规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。”“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。” 4.土地使用权出让的法律控制 《房地产管理法》对土地使用权出让规定了严格的法律控制措施。其主要规定有： （1）禁止集体所有土地使用权的有偿转让 《房地产管理法》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可转让。” （2）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划 （3）土地使用权出让，必须拟订年度出让使用权总面积方案 （4）土地使用权出让，必须按照法定程序 《房地产管理法》规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的期限，由直辖市人民政府规定。” 5.土地使用权的终止和续期 (1)土地使用权终止 1)使用期限届满 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 2)根据社会公共利益的需要提前收回 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 3)因逾期开发而被无偿收回 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 4)土地灭失 土地灭失是指由于不可抗拒的自然力量造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。 (2)土地使用权期满后的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 10.1.2.2土地使用权划拨 (1)土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨土地取得土地使用权，是出让方式以外的另一种取得国有土地所有权的方式。 土地使用权划拨具有以下法律特征： 1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配和调整。 2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用，一般情况下，土地使用者必须对原先土地使用者支付补偿费和安置费，同时土地使用者必须按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。 3）土地