2012北京房地产市场研究报告.doc

2012·大势趋稳 “暖”意盎然 2012年北京楼市可以说经历了翻天覆地的变化，从年初的市场冰点到2季度复苏，再到下半年的整体升温。可以说2012年全年北京楼市的关键词是：“暖”。 “暖”体现在2012年全年北京楼市市场交易的各个细分物业即政策、土地、新建住宅、二手房及写字楼等，均出现了从年初到年末的转变。 1-11月，全市商品房销售面积为1531.7万平方米，比上年同期增长38.3%。其中，住宅销售面积为1179.2万平方米，同比增长52.7%。截止12月初，北京新建居住类物业年内签约市值达到了2117亿，超过了2011年的1512亿和2010年的1971.6亿。2012年全年有望超过2300亿。 北京市场在2012年可以非常明显的划分为三阶段：1-2月的市场冰点，受到限购和限贷的集中影响，在年初整体市场陷入最低谷，降价盘比比皆是，成交量陷入历史最低点。 3-6月整体市场复苏，在信贷放量和外地微调楼市政策出现的影响下，北京市场开始逐渐复苏，大部分项目在上半年都完成了以价换量，信贷及成交的双升温使得资金情况纷纷好转。 三季度来整体市场复苏，虽然在9-10月出现了短暂低迷，但在国庆长假后，成交继续复苏，三季度来整体市场的拿地及交易额就明显回暖。 下半年北京一地难求的整体土地市场的回暖代表了开发商对后市的乐观判断，频繁出现高价地现象，对楼市后市心理预期产生推动作用。预计在政策及外在因素未大幅变动的情况下，明年楼市依然趋好发展，从当下50度的市场温度升温到60-80度的市场预期和空间非常明显。 北京中原市场研究部 2012年12月  核心观点 大势趋稳 暖意盎然 1. 北京城市研究 城市定位----“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”，世界城市为远景目标 2012整体宏观经济各项指标趋势向好 城市发展规划：从“两轴-两带-多中心”的空间结构到“中心城-新城-镇”的城镇结构,强化城市空间职能，构建现代国际城市构架 城市交通规划----公共交通优先，轨道交通带动区域发展 2. 政策研究 —信贷放松，市场与保障齐发展 信贷放松，刺激刚需入市 限购稳固 影响市场反弹 房产税出 影响市场预期 保障房增 双轨制发展持续 领导讲话 外紧内松调控延续 调控不松 2013保自住仍是主旋律 3. 土地市场 —先抑后扬，土地出让金筑底回升 筑底回升 3季度土地现回暖 难破千亿 土地出让金大幅下降 宅地复苏商办欠佳 楼面地价下滑明显 2013 年土地市场将持续升温 4. 新建住宅 —供应不足，刚需助力量升，刨除结构致价涨 未来两年会是住宅集中竣工并形成供应的年份 2012年住宅空置量5年来最低 供应降低 城市边缘区是主场 筑底回升 刚需助推新房成交 需求回暖 热销楼盘价格回涨动力大 5. 写字楼市场 —供小于求，外围化供应是趋势 北京写字楼投资开发规模空前之最 北京写字楼成交大幅攀升 供应趋紧 写字楼市场外围化发展 区域结构致写字楼均价较2011 年略有下降 外省个人购买客户居多 6. 商铺市场 —成交去库存化，供小于求，成交量价齐降 2012年商铺市场发展保持稳定 2012商铺供应降低 郊区化趋势明显 2012年商铺成交以朝阳区为主，占比接近四成 北京商铺成交呈现去库存化 北京商铺成交均价较2011年略有下降 机构投资商铺居多 凸显投资价值 7. 商业地产租赁（写字楼、商铺、酒店） 写字楼租赁----需求旺盛，租价上涨，2013年新增供给缓解市场矛盾 商铺租赁----庞大消费群体促租赁活跃，租金上涨 酒店租赁----客房租金保持平稳，随季节起伏变化 目 录 大势趋稳 暖意盎然 一、城市研究 6 1.1 城市定位 6 1.2 宏观经济分析 6 1.2.1 GDP总额及增速 6 1.2.2 人均GDP增长情况 7 1.2.3 社会固定资产投资情况 7 1.2.4 第一、二、三产业结构 8 1.2.5 财政收入 8 1.2.6 北京进出口贸易总额 9 1.2.7 常住人口增长及人口结构 9 1.2.8 人均可支配收入及社会消费品零售总额 10 1.3 城市发展规划研究 11 1.3.1 北京城市空间发展规划 11 1.3.2 北京城市空间发展策略 11 1.3.3 北京城市新城发展 12 1.3.4 北京城市交通规划 13 二、房地产市场研究 13 2.1 当地房地产相关政策研究 13 2.1.1 房地产分类政策 13 2.1.2 房地产政策解读 16 2.2 土地市场情况 20 2.2.1 2012年土地成交量分析 21 2.2.2 2012年土地成交金额分析 22 2.2.3