房地产开发与经营重点整理.doc

房地产的种类：一、土地 二、在建工程 三、建成后物业 土地：未开发（农村集体土体）已开发（城市国有土地） 土地所处的状态：生地、熟地、毛地 生地：指已完成土地使用权批准手续，继续进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建筑条件的土地 毛地：以完成宗地内基础设施开发但尚未完成宗地内拆迁补偿安置的土地 熟地：已完成土地开发等基础设施建设形成建设用地条件可以直接用于建设用地 建成后物业：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业 房地产投资的特性：1一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长 自然寿命 经济寿命 三、适应性 四、不一致性 五、政策影响性 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性 房地产投资的形式：直接投资 间接投资 直接投资 ：投资者直接参与房地产开发或 购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。 间接投资 ：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不 需直接参与有关投资管理工作。 房地产直接投资： 房地产开发投资 投资者赚取开发利润，风险大收益也大 ；房地产置业投资 投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。 （一）房地产开发投资 ：指投资者从购买土地使用权开始，通过在 土地上的进一步投资活动，即经过规划设 计和施工建设等过程，建成可以满足人们 某种入住需要的房地产产品，然后将其推 向市场进行销售，收回投资获得利润的过 程。 （二）房地产置业投资 房地产置业投资的对象： 增量房地产和存量房地产 增量房地产：指房地产的开发商投资新建设的商品房，俗称“一手房” 存量房地产：指已经被购买或自建并取得所有权证书的房屋，俗称“二手房” 房地产间接投资:（一）购买住房抵押支持证券 （二）购买房地产开发投资企业的债券或股票 （三）投资于房地产投资信托基金 房地产投资之利 :1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级 房地产投资之弊 :1.变现性差 非流动性资产 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长 4.需要专门的知识和经验 系统风险 :对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风 险. (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险 (三)周期风险 (四)变现风险 (五)利率风险 (六)政策风险 (七)政治风险 (八)或然损失风险 个别风险 ：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险. (一)收益现金流风险 (二)未来经营费用风险 (三)资本价值风险 (四)比较风险 (五)时间风险 (六)持有期风险 风险对房地产投资方向选择的影响 (一)投资者根据不同类型房地产投资风险 的大小,确定其合理的投资收益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移风险. 风险与投资组合 ：投资组合理论:在相同的宏观经济环境变化下,不同 投资项目的收益会不同的反应。把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。 在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。 房地产开发的主要程序 ：一、投资机会选择与决策分析 （最重要的）二、前期工作 三、建设阶段 四、租售阶段 投资机会选择与决策分析 ：1投资机会选择：投资机会寻找、筛选 2决策分析：市场分析、项目财务评价 前期工作 ：1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益能力 的大小; 2.获取土地使用权; 3.征地、拆迁、安置、补偿; 4.规划设计及建设方案的制定; 5与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可; 6.施工现场的水、电、路通和场地平整 7.市政设施接驳的谈判与协议 8.安排短期和长期信贷 9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户 10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水 平 11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 12.对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商 13.开发项目保险事宜洽谈 获取土地使用权的方式 ：1.土地使用权划拨 2. 土地使用权出让 3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权 4.与当前土地使用权拥有者合作 土地使用权出让方式 ：(1)招标出让 (2)拍卖出让 (3)挂牌出让 (4)协议出让 土地使用权出让 ：国家将一定年限内的国有土地使用权出让 给土地使用者,由土地使用者向政府支付土 地使用权出让金的行为. 1 该土地使用权有偿有限期使用. 2该土地使用权在法律规定范围内转让、出 租或抵押,其合法权益受国家保护. 土地使用权转让：土地使用权出让后,土地使用权受让人将土 地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等. 土地使用年限 ：土地使用权受让人在出让地块上享有土 地使用权