房地产开发与经营重点总结.doc

第一章 ★1 房地产开发的工作阶段 ⑴ 投资机会选择与决策分析：投资机会选择（投资设想形成，投资机会选择），投资决策分析（市场分析，项目财务评价，投资决策） ⑵ 前期工作：依法取得土地使用权，筹措资金，确定规划设计方案并获得规划许可，项目招投标，项目报建 ⑶ 实施阶段：质量控制，进度成本控制，合同管理安全管理，项目的竣工验收 ⑷ 房屋租售阶段：房屋租售，物业管理 2 房地产开发参与者：房地产开发企业（项目的出资者、组织者、管理者、协调者，工作的直接决策人、受益人、责任人），投资公司，建筑承包公司(房屋直接生产者)，质量检查单位，政府建设主管部门（行政管理者），金融机构（资金提供者） 3 房地产经营的基本环节 ⑴ 房地产产品环节的经营：土地经营；房屋建筑 ⑵ 房地产产品流通环节的经营：①房屋销售（是指房屋作为商品实行的买卖行为）②房屋租赁（是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为）③其他经营形式：Ⅰ房地产抵押（房地产抵押人以（房屋所有权）与（土地使用权）的契约作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息的经营形式）Ⅱ房地产典当（是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定期限交给承典人，使出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权）Ⅲ房屋置换（指房屋使用人之间根据各自需求，按照有关法规，以房屋互换为主货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为） 第二章 1 房地产开发与经营策略：产品策略 市场开发策略 价格策略（高价，低价，均衡价格） ★2 构成决策问题的基本条件 ：①.有明确的目标②.有两个以上可供选择比较的方案③.有评价方案优劣的标准④.有真实地反应客观实际的信息 ★3 开发与经营决策原则：①.遵守政策法规原则②.经济效益原则③.风险意识的原则④.定性分析与定量分析相结合的原则 3 房地产开发与经营决策的类型 ⑴. 确定型决策 （方案状态变量只有一个确定状态）：静动态指标 ⑵. 风险型决策 （未知出现何种状态，知道状态出现的概率）：决策树法 判断准则：期望值法，净现值期望值法，最大可能法 ⑶ 不确定性决策（无法确定估计自然状态发生的概率）：大中取大法，小中取小法，最大最小后悔值法 4 房地产开发与经营决策的程序 ①发现问题②确定目标（针对性 .明确性.层次性.可行性）③拟定方案（整体详尽性.相互排斥性 ）④分析评价（限制因素分析.潜在问题分析.综合评价）⑤选择方案⑥实施追踪方案 第三章 1 房地产企业组织 ⑴ 概念：指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展 ⑵ 四方面要素：目标，人员与职务，职责与职权，信息 ⑶ 一般原则：①目标同一性原则，②分工协作原则，③统一指挥，④权责一致，⑤机构精简，⑥有效管理幅度，⑦授权，⑧均衡性，⑨弹性 ★2 房地产企业组织结构设计 ⑴ 概念：指为了有效的实现组织目标而形成分工与协作关系的策划和安排过程，即用以实现达到组织目标的有关职务，职权，职责，流程，信息沟通，利益等的正式安排 ⑵ 目的：围绕企业核心业务，帮助其建立起强有力的组织管理体系 ⑶ 工作包括：为房地产企业设计出一个正式的组织结构，使其能够有效控制并协调企业的内部权力，责任，资源分配以及其他各项职能活动 为房地产企业构建信息交流渠道，以提高管理与决策的效率 为房地产企业建立组织文化与组织管理规则 ⑷ 结构形式：①职能型组织结构（按照专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员）②项目型（公司内部成立专门的项目机构，独立的承担项目管理任务，对项目目标负责）③矩阵型（按职能划分的部门和按项目划分的部门结合组成矩阵）④混合型（职能型和项目型结合，中小组织） 第四章 1 房地产开发与经营环境 ⑴ 概念：影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件总和 ⑵ 构成：宏观环境（宏观角度），中观（从房地产行业角度），微观（项目所在城市及区域） ⑶ 特点（基本特征）：关联性，可变性，相对性，层次性 ★2 房地产开发与经营机会选择 ⑴ 时机选择：①房地产周期不同阶段的时机选择（出租出售—高峰期，购买开发—低谷期后期），②政策研究与时机选择 ⑵ 区域地段的选择：①国家的选择（国家的宏观政策，经济环境的优越性）②城市的选择，③区域的选择 ⑶ 投资类型的选择：土地投资（风险大收益高），住宅投资（安全性高），商业设施（风险次大升值潜力大），写字楼（增值空间大） ⑷ 产品质量的选择：质量等级越高，经济效益越高，投资风险越大 ★3房地产开发与经营环境分析 ⑴ 概念：指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键重点影响因素，整理出有利与不利条件，