《房地产开发与经营》学习重点、备考资料 .pdf

第一章绪论

房地产

•房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、

相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各

种财产权利。

•特点：固定性、耐久性、异质性

房地产业

•房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，

以及中介、咨询、评估等服务的行业。

•属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。

房地产开发与经营

•房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产

品的生产和建设的过程。

•房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略

和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

•比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环

节）

房地产开发与经营的特点

难度大风险大政策性强

房地产开发形式和内容

按开发的时间不同

初次开发：对未利用土地的开发利用过程

再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途

按开发的内容不同

外延式开发：增加城市用地面积

内涵式开发：提高容积率或土地利用率

按开发的规模不同

单项开发：规模小，项目功能单一

综合开发：规模大，项目功能齐全

按经营对象的相对差异划分

地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押

①出让：经营者是国家一级开发

②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级

开发

按活动发生的不同过程划分

房地产开发经营

房地产流通经营

案例：海南房地产泡沫分析（3）

•主要问题

–土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；

–金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；

–当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；

–住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；

–政府产业战略的失误；

–大量的投机性人群。

•最终结局：泡沫破灭

–

大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米

–

大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷

–

大量资金流失；

–

大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米

–

产生大量房地纠纷和官司；

•泡沫破灭的根本原因

国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；

城市规划和管理失控；金融领域失控；

产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；

市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。

第二章经营理论与策略

收益（利润）最大原理

房地产开发与经营总是以其能得到的总收益等于或

超过其预期的成

本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发

项目的收益对于项目决策具有重要意义。

成本收益分析法的假设条件为：

•只有在对某项目的服务存在着需要或愿望的情况下，项目才有经济

价值；

•每个项目都必须在净收益最大的规模上实施；

•每个项目或项目各个独立部分，都必须以与项目总目标相符的最小

可能成本来实施；

•每个项目的开发优先顺序应按其经济合理成排序

收益、成本指标确定

•首先，要了解相关成本概念的含义（包括成本、初级成本、附加成

本、次级成本等）

•其次，要了解相关收益概念的含义（包括收益和净收益，以及初级

收益、次级收益和初级净收益、次级净收益等）

•最后，准确分析收益和成本，也要注意采用一致的价格水平、利

率、风险等影响因素，以保证分析的正确性。

经济收益分析方法

•净经济收益或净收益法，即B-C法

•计算期望总成本的净收益率，即B-C)/C（法

•计算经济成本比率，即B/C法

•计算项目投资成本的收益率，即（B-CO/C)法

房地产开发与经营决策内容

（一）财务策略

内容包括：如何自筹资金，如何投资、向何种房地

产投资，以及资金的使用、盈亏平衡等。

（二）生产策略

内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发

或经营项目，生产量调节以及生产作业方式的确

定

（三）市场开发策