房地产开发与经营.pdf

1、房地产开发：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为，是

在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

2、房地产开发与经营的特点：难度较大、风险较大、政策性较强

3、房地产开发的形式：

按照开发的时间的不同，可以分为初次开发与再次开发

按照开发的内容的不同，可以分为外延式开发与内涵式开发

按照开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等

4、房地产经营的形式

按照经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房地产经营

按照经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等

按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营

5、消费者市场购买行为理论

消费者购买动机

购买决策过程

消费者购买行为分析

6、房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实

现自身价值的经济组织。

7、房地产企业的特征：

房地产产品的地域性、空间固有性和唯一性决定了房地产企业的地域属性

土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性

房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势

8、房地产企业类型

按照企业功能分类：房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业

按照企业所有制性质分类：城镇集体所有制房地产企业；国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司；合伙制

房地产企业；中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业

9、土地储备和一级开发（土地储备开发）：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组

织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

10、住宅房地产开发项目类型：普通商品住房项目、限价商品房项目、经济使用房项目、廉租房项目、别墅项目、

旅游住宅地产项目

11、商用房地产开发项目：写字楼房地产项目、酒店式公寓类开发项目、旅游房地产项目、商业用房项目

12、房地产项目定位：指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市

场空间判断，结合项目自身特有的其它制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，

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进一步进行产品市场定位的过程。

13、房地产项目定位的原则：符合城市规划的原则、协调发展的原则、符合市场需求的原则、效益最大化的原则、

与企业发展战略相一致的原则

14、房地产项目定位的基本流程：市场调查、分析土地条件、分析和确定客户群、产品定位、租售价格定位、成

本与费用测算、预测租售收入和租售速度、经济评价、确定最后方案

15、项目定位的主要内容：确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、进行项目初步设计、测算租售价格、

确定最后方案

16、土地使用权出让（土地出让）：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向

国家支付土地使用权出让金的行为。

17、土地出让的方式：协议、招标、挂牌、拍卖

18、房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进

而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。

19、房地产市场调研的内容：

市场宏观环境状况：政治环境、经济环境、社会文化环境

城市房地产市场概况：市场整体情况、土地市场情况、商品房市场情况、区域内房地产价格走势、区域内主要商

开发销售情况、三级市场交易情况

消费者行为与市场需求量容量调研：消费者行为调研、市场需求容量调研

项目所在区域环境状况调研：结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来

定位；进行区域的交通条件研究；对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如历史因素、文化因素、发展水

平等；对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析；竞争对手调研。

项目基本情况调研：对项目的用地现状及开发条件进行分析；对项目所在地的周边环境进行分析

20、房地产可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会

等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，

（社会是否接受），进而对多个方案进行优选的过程。

21、房地产可行性研究的基本内容：项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。

具体而言：项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案

和筹资成本估算、财务评价、风