第九章假设开发法及其运用详解.ppt

第九章 成假设开发法及其运用 （3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 第九章 成假设开发法及其运用 三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。 由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法（形式和内容上更加符合估价的思路（连评带估））。 第九章 成假设开发法及其运用 1．运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（） A．估算后续开发经营期 B．估算后续开发的各项支出、收入 C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D．估算开发期中的利息和利润 2．某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场（改变用途）。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（　）进行估价。 A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法 第九章 成假设开发法及其运用 3.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房。 D．假设开发通常是一次性的价格剩余（类似于地租原理） 第九章 成假设开发法及其运用 4．对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（√） 5．从估价角度看，房地产开发商应获得的利润（风险收益部分）要与其自有资金应得的利息（安全收益的部分）分开。（√） 6．在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。（×） 第九章 成假设开发法及其运用 7．假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（×） 第九章 成假设开发法及其运用 第四节　假设开发法测算中各项的求取 一、后续开发经营期 为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。 建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。建设期可分为前期和建造期。 第九章 成假设开发法及其运用 经营期可根据开发完成后的房地产经营方式而具体化。由于开发完成后的房地产经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况），销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。 第九章 成假设开发法及其运用 第九章 成假设开发法及其运用 二、开发完成后的价值 预测开发完成后的价值，要弄清以下3个问题：①要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；②要弄清该价值是在哪个时间上的价值；③要弄清预测该价值的方法有哪些。 （一）开发完成后的价值对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，需要弄清开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。 第九章 成假设开发法及其运用 开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。特别是开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的财产。在这种情形