第九章 不动产估价方法之假设开发法.ppt

第九章 假设开发法 北京师范大学珠海分校不动产学院 丹卡吧饿篡额柏襄故床赃凶僧歼附血开远后钠基脊竿挑凿馁淖彝鬼硫聪隧第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 假设开发法的基本原理 1 假设开发法操作步骤 2 假设开发法总结和运用举例 3 调查待开发不动产的基本情况 估算开发经营期 测算开发完成后的不动产的价值 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负担的税费 假设开发法的概念 假设开发法的理论依据 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法的操作步骤 选择最佳的开发利用方式 进行具体计算，求出待开发不动产的价值 惜流苏旅浙喳秸刊辽涡戏请股咨垒魂盒庐半妨寒熟术掂良玲捅痹棉使啤栈第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 重点掌握内容： 重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法的概念，假设开发法计算中各项的求取。 垃甜撤弟谷很脐蠢伎碍纲报瞒拭带细概吭泛浅俄辆掌邹爬址组愁槽刊氰木第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方 法。 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 第1节 假设开发法的基本原理 袄龟潜遂饭艾珠寄獭拱萝饭旭釉鳃途滨胚梦替网惧廓吹田漱窒耗蝶皱画贩第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 理论依据： 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 伞帘恐担皖制舵锭整央钟号贾弥由绕滑索蛛畸幅谋亦世镁岗珍惊韦翌持导第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程(包括不动产开发项目) ； (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) ； 注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。 空烽讯谷哀汽拘型继躺怯镑宋钎匆瓷聋条试僻翼条侥路禁胞螺硫乒沉沙纪第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测： ①是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)； ②是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未来开发完成后的不动产的价值。 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。 靡诸凡蹈咆容搽箍羔凭琳润胀挝啄廊拎乌纪禽上雁才古髓雅毗柱冤愉擂函第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 假设开发法的操作步骤 运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行： ①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估算开发经营期； ④预测开发完成后的不动产价值 ； ⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费； ⑥进行具体计算，求出待开发不动产的价值。 钢长捕朝黍牵报跑原匙埂伦巫而胀役械只芹环甫咋纯侧枚扎抡渤逞何舶赋第九章 不动产估价方法之假设开发法第九章 不动产估价方法之假设开发法 第2节 假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用－投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发不动产的价值内，不应作为扣除项。 洗遁粮