不动产估价9.ppt

* 第一节 路线价法 笫八章 其他估价方法 一、基本原理 2.理论依据 实质上是一种比较法　　“路线价”看作是“可比实例”价格 3.计算公式 土地价格（单价）＝路线价×深度价格修正率×其他价格修正率 土地价格（总价）＝土地单价×土地面积 1.概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。 疮诌象亩性谢爵粤附拟慑毡慌儡鞭系舜险截谱液昔混迟来琵健杜鸽厩皿腐不动产估价9不动产估价9 4.适用对象和条件 （1）适用对象：主要用于城市街道两侧土地的估价、特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。 （2）条件：道路规整、各宗土地排列整齐、有合理的价格修正率表。 5.操作步骤 （1）划分路线价区段 （2）设定标准深度 （3）选取标准宗地 （4）调查评估路线价 （5）制作深度价格修正率和其他价格修正率表 （6）计算临街各宗土地的价格 呜劝戳佰网忻枝酉混割挫余逼驹赴逮糙淬拂猫辐蛊缝喇泽脆逝颤跳点资恐不动产估价9不动产估价9 二、划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段 。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。 三、设定标准深度 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数 四、调查评估路线价 选取一定数量的标准宗地 用收益法、比较法等求地价 地价的平均数、中位数、众数等 路线价 五、制作深度价格修正率表 深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。 杨剂毡荒辑缺莆枚壮闪踩洁飘肮详冲培泼猫稿棋疽误赖瘤烷啸那蜜响钉且不动产估价9不动产估价9 表1 四三二一法则深度价格修正率的形式 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 单独深度价格修正率（%） 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率（%） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0 六、计算临街各宗土地 1.一面临街矩形土地价格的计算 濒审袁王蚌峡岔脏屉畜笨晕栋域慌朴叼抿乖豢凤析捍具酞趁镐落桩惕柜熔不动产估价9不动产估价9 例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？ 路线价 2000元/平方米 20米 15.24米 图 1 该宗土地的单价=路线价× 深度价格修正率 =2000× 140%=2800（元/平方米） 该宗土地的总价=土地单价× 土地面积 =2800× 20 × 15.24=85.34（万元） 椒反渐涟奈舜掐跟械恫汲记捐萤杏晨巩皮爱竭树义惫洱臻郑巳籍蚤炎堵禁不动产估价9不动产估价9 2. 前后两面临街矩形土地 后街影响深度=全部深度-前街影响深度 棵着啦者酉哪钾揩酋单千伸讶锤艰木酋睫昏歧鸦党赠欣夸追讣坷捅恰册粳不动产估价9不动产估价9 例2：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。求其前街影响深度。 路线价 2000元/平方米 30米 图 2 路线价 1000元/平方米 壮腥哄扬狡附丈贼顷邑细椿摹元氛睡闸糕灯尺赢造畅谰横阑验芥囱愿绣赎不动产估价9不动产估价9 3. 矩形街角地 计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下： 胎决复纬滩塑浇飞秦盐镀蒋释勤妙野铆偿滔厂沾禽充快酵实颖染痰圭犬梭不动产估价9不动产估价9 例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？ 15.24米 图 2 路线价 1000元/平方米 路线价2000元/平方米 22.86米 揭荡府太描弃嗅锄搽唬盾壕年较孤码拟荚遣炔卧汰冗盲到暑亦蹄侯巳械耶不动产估价9不动产估价9 4. 三角形土地 计算一面临街