不动产估价6.ppt

第五章 成本法 五、成本法的基本公式 开发区某宗地单价 = ×宗地用途、区位等因素修正系数 1、单位面积法 2、单位体积法 3、分部分项法 4、工料测量法 5、指数调整法 （二）建筑物折旧的求取方法 1、耐用年限法 2、实际观察法 3、成新折扣法 4、混合法 1、直线折旧法(定额法) 定义：假设建筑物在整个耐用年限内每年的折旧额相等。 C--建筑物重新建造成本 S--建筑物预计净残值 R--建筑物残值率 N--建筑物耐用年限 V--建筑物估价时点价格 Dt--建筑物第t年折旧额 D--建筑物年平均折旧额 d--建筑物年平均折旧率 Et--建筑物经过t年后的折旧总额 2、余额递减折旧法 定义：用同一固定折旧率乘以尚未折旧的建筑物的重新建造成本部分，计算每年的折旧额。 * 双倍余额递减法： 已知C=100×500=50000(元) R=5%,N=30,t=10 (1)解： 年折旧额D=C(1-R)/N=50000×(1-5%)/30=1583(元) 折旧总额Et=C(1-R)t/N=50000×(1-5%)×10/30=15833(元) 建筑物现值V=C[1-(1-R)t/N] =50000×[1-(1-5%)×10/30]=34167(元) (2)解： 年折旧额Dt=C(1-d)t-1d=50000(1-o.o95)t-1×0.095=4750×0.095t-1(元) D1=4750(元) D2=4299(元) D3 =3890(元) D4 =3521(元) D5 =3186(元) D6 =2884(元) D7 =2610(元) D8 =2362(元) D9 =2137(元) D10 =1934(元) 折旧总额Et=C[1-(1-d)t]=50000[1-(1-o.o95)10]=31576(元) 建筑物现值V=C(1-d)t=50000(1-0.095)10=18427(元) 求取建筑物折旧时应注意的问题： 完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新 一般损坏房：五、四成新 严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下 第三节 成本法应用举例 （五）现行房屋完损等级评定标准 房屋的完损等级是房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分，共分为5类： 汲藏醒邀弧件云消腰丹堰仇嫌答良后书慑杯疗入虽佃纺冷挚玉缔吹虾魁摹不动产估价6不动产估价6 例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 蜕籍围糟沛昆桌踏炬铃靳组升阮奖败会奏隶壤细席哩疏蔫赞抨熟裂瞄陋韭不动产估价6不动产估价6 1、土地价格：600×1000=60(万元) 2、建筑物重置价格：650×1000×3=195(万元) 3、建筑物已提折旧：195×(8÷48)=32.5(万元) 4、该房地产现时总价：60+195-32.5=222.5(万元) 5、该房地产现时单价：222.5÷(1000×3)=741.67(元/平方米) 完渭魁冉传诈额孔捡贾郝诚氨瑚起意由凛寄恳囤派阎售调沦想衬撕撼锑突不动产估价6不动产估价6 * * 谣洛欺才倍檄瓶条靳布警全侵望涡兆敲略女杀盏停稻帘不聊芋勉亮怠萤纫不动产估价6不动产估价6 第一节 成本法的基本理论 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 怀挪寻境货经镭趾凑晕匙算娱幢拜火堑晰喂紧远楚牧伙框涌翻菱娘花辈份不动产估价6不动产估价6 第一节 成本法的基本理论 一、成本法的概念 成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。 实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本； 客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。