《不动产估价》九章：长期趋势法.ppt

不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第9章 长期趋势法 9.1 长期趋势法的基本原理 9.2 移动平均法 9.3 季节指数法 9.4 指数平滑法 9.5 线性趋势法 学习目标 通过本章的学习，读者应理解长期趋势法的概念与特点，了解长期趋势法的适用范围与条件，熟练掌握各种长期趋势法的原理与估价程序，并能根据情况选择合适的方法评估不动产价格。 9.1 长期趋势法的基本原理 9.1.1 长期趋势法的概念 9.1.2 长期趋势法的理论依据 9.1.3 长期趋势法的特点 9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件 9.1.5 长期趋势法的操作步骤 9.1.6 长期趋势法的功用 9.1.1 长期趋势法的概念 长期趋势法简称趋势法，又称时间序列法、历史延伸法或外推法，是依据一系列已知的不动产价格数据，运用一定的数学方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来不动产价格进行推测和判断的一种估价方法。 9.1.2 长期趋势法的理论依据 不动产价格通常上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 9.1.3 长期趋势法的特点 ⑴估价结果带有预测性 ⑵根据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性 ⑶长期趋势法撇开了价格变动的因果关系 9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件 首先，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的不动产，适用的条件是拥有估价对象或类似不动产较长时期的历史价格资料。 其次，这种方法比较适合于对某类不动产价格总体水平的预计。 最后，对待估不动产所拥有的历史价格资料要真实、可靠，拥有的历史价格资料的时期越长、越真实，作出的推测、判断就会越准确、可信。 9.1.5 长期趋势法的操作步骤 ①搜集估价对象或类似不动产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； ③观察、分析这个时间序列，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式或数学模型； ④根据模式、模型的特征，选择适当、具体的长期趋势法，并以此去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 9.1.6 长期趋势法的功用 长期趋势法主要用于推测、判断不动产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的不动产价值，此外还有一些其他功用，例如：①用于收益法中对未来纯收益等的预测；②用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗（或两类）以上不动产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些不动产历史价格资料的缺乏。 9.2 移动平均法 9.2.1 简单移动平均法 9.2.2 加权移动平均法 移动平均法是将各期的不动产价格，由远而近按一定跨越进行平均，取其平均值。 在实际运用中，移动平均法具体还可分为简单移动平均法和加权移动平均法两种。 9.2.1 简单移动平均法 简单移动平均法，又称为算术移动平均法，这是因为它形式类似于算术平均法，只不过它是移动期的平均数。 9.2.2 加权移动平均法 加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的不动产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。 9.3 季节指数法 9.3.1 季节指数法的基本原理 9.3.2 季节指数法的应用 9.3.1 季节指数法的基本原理 在不动产价格呈季节性变动时，可用季节指数法对不动产进行估价。 所谓季节指数法，是指以价格的循环周期（一般为1年）为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对不动产价格进行估算和判断的方法。其基本公式为： 9.4 指数平滑法 9.4.1 指数平滑法的概念与特点 9.4.2 平衡系数a的确定 9.4.3 指数平滑法应用举例 9.4.1 指数平滑法的概念与特点 1 指数平滑法的概念 指数平滑法，又称指数修匀趋势法，它是根据本期的不动产价格的实际值和估价值作为根据，经过修匀平滑后作为下期，即估价日期不动产的估价值的一种方法。 指数平滑法包括一次指数平滑法和二次指数平滑法。 2 指数平滑法的特点 ①强调了近期价格对估价值的影响，使估价值能迅速反映市场变化。 ②对平滑系数a取不同的值，可以改变权数。 9.4.2 平衡系数a的确定 确定原则需要根据指数平滑法，即估价值的不同要求进行相应的取值。 具体地有： ①在不动产价格的长期趋势变动为接近稳定的常数时，a取中间值，即0.4～0.6； ②在不动产价格呈现出明显的季节性变动时，a应取较大的值，一般为0.6～0.9； ③在不动产价格的长期趋势变动比较缓慢时，a应取较小的值，一般在0.1～0.4。 9.4.3 指数平滑法应用举例 1