合富辉煌_黄埔乐捷图广场营销策划案商场部分.pptx

黄埔乐捷图广场 营销策划案;项目分析;项目基本资料;S.W.O.T分析;SWOT----优势分析;SWOT----劣势分析;SWOT----机会分析;SWOT----威胁分析;项目分析小结;市场篇——在市场中寻找我们的启示;广州市商业市场概述;供求关系;一手市场供求基本平衡。2001-2005年，广州十区共批出商铺282.33万m2，一手商铺成交面积为264.77万m2，商铺供求基本平衡； 二手交易市场逐步活跃。从2001年到2005年，广州十区二手商铺的交易面积呈现逐年上升的态势,近5年来其成交二手面积为179.50万m2，一、二手商铺成交面积之比为6：4。; 一、二手整体销售价格平稳，未有大起大落;整体销售价格平稳，未有大起大落。2001-2005年广州一手商铺价格都在8000-11000元/ m2之间，二手价格在4300-5600元/m2之间，上下波动范围不大。 03年一手商铺均价降幅较大。2003年，广州市十区一手商铺成交均价下跌至8090元/m2，其原因在于东山区有大量商铺批发性销售（某开发公司内部股权变动交易引起），导致东山区当年的一手商铺销售均价仅为8281元/m2，环比降幅为72.89%，从而拉低了03年一手商铺销售均价。 ;供应量对比分析;郊区（花都、番禺）和新中心区（天河、海珠）为“供应大户”。花都和番禺的区域面积 大，商铺批出量的绝对值也相对较大，两区合计占全市十区的比例为43%；而天河和海珠为新兴区域，商铺供应量合合计占十区比例为34%。;成交量对比分析（一手）;番禺、天河、海珠位居全市一手成交的“三甲”，其中番禺区更以70.98万m2位居第一位。此外，天河、海珠随着住宅市场的成熟，人口的增加，商业发展亦受到市场追捧，一手商铺成交量也较大。;成交量对比分析（二手）;2001-2005年，番禺、花都分别以46.15和32.98万m2的二手成交量位居十区二手商铺交易前两位，两区合计所占十区比例接近一半，为46%。其原因主要在于该两区区域面积大，此外，番禺市桥和花都新华两地的二手商铺交易亦较活跃，导致二手商铺交易的绝对量较大。;年份;广州全市一手商铺成交呈现以老三区为高点，向边缘区域依次递减的特征； 老三区东山、越秀、荔湾三区由于有多年商业底蕴的支持，一手商铺成交价格依然高企，2001-2005年商铺一手价格在13000-20000元/m2左右，位于全市各区一手商铺价格的“第一梯队”。其中，尤以越秀区价格最高，其主要原因在于山海城、海中宝、名盛广场等商场的销售拉高了区域整体均价。 此外，天河、海珠两区随着城市建设的带动，一手商铺价格紧跟老三区，在10000-14000元/m2之间，位于全市商业价格的“第二梯队”。 而黄埔和白云则位于“第三梯队”，价格为8000元/m2左右。 芳村、番禺、花都最低，为5000元/m2左右。;年份;广州各区二手商铺成交价格与一手类似，都呈现出以中心城区为高点，向边缘区域依次递减的特征。;各区商业特点对比;黄埔区商业市场分析;广东鱼珠国际建材市场;从总体的规划地理版图来看，黄埔区70％以上的地块都为工业厂房及仓储用地！ 黄埔区的综合商业圈主要分布在大沙地一带；同时，依托黄埔港物流优势，发展专业市场。 大沙地一带是黄埔区商业繁华路段，这条大道拥有纵多等大型综合商场；商业街分布着新华书店、 各式士多店、时装店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅等。 ;商业特色;供求关系;根据广州市规划局规划显示，黄埔区主要功能为工业厂房仓储区，因此商铺市场供应量有限：2001-2005年，黄埔区商铺预售面积仅为7.85万m2； 然而，黄埔区区域范围内厂房林立，同时经济开发区内的高新科技人员，为黄埔区的商业带来了较为稳定的消费群体，商铺成交非常活跃：2001-2005年，黄埔商铺一手成交面积达9.40万m2，二手成交为2.98万m2，市场交投非常活跃。 04、05年的供应及成交量迅速攀升，其主要原因在于“广州国际玩具城”的交易引起的。;价格走势;发展趋势; 大沙地中心城区商业不断强化： 在政府的规划中，未来的黄埔区将有两个中心城区，包括大沙地中心城区和南岗副中心城区。 大沙地中心城区是黄埔区的行政、商业、文化、体育中心； 商业规模在原有大沙地商业的基础上，在丰乐路建设黄埔商业圈，建设成集商业、金融和居住用地的商业中心。;南岗副中心城区商业逐步发展 该区是黄埔区的副中心，也是东部产业区的服务中心。南岗副中心城区的发展，也将改变黄埔东部地区商业配套相对欠缺的窘迫局面。; 区域商业市场分析;大沙地商业规划;大沙地商业分布;大沙地商业分布;大沙地商业分布图;区域街铺市场情况;位置;区域商场铺情况;区域分析总结;经营策划篇;项目定位推导;商业经营模式