升龙凤凰城营销推广执行报告河南升龙置业有限公司.ppt

B区战略地位决定其推售原则 以住宅及公寓为主 写字楼和商业为辅撬动市场 “ ” 实现资金快速回笼 B B区，地处项目中心腹地 总建筑面积:267677平米 住宅面积：155798平米 办公面积：37800平米 商业面积：74079平米 B区产品价值分析 商业，一层可售，二、三层自持 总体量不大，对销售总额贡献有限 处于中心区，目前价值难以体现 写字楼，整体可售 对销售总额有一定贡献， 市场竞争面广，接受度窄 变现能力不强，变现速度较慢 问题/X因素 非典型瘦狗 11.6万㎡可用于销售的住宅产品 目前市场抗压能力强，变现能力强 可塑造成为整体项目启动期的现金牛产品 现金牛 2.38万㎡（3#楼）可用于销售的公寓产品 目前市场主流需求产品，变现能力强 变现速度快 即可成为主力现金牛，又可成为次现金牛 次现金牛 QD=69 QC=87 QB=78 QA=84 QX=82 100 合计 7 7 10 9 10 10 企业品牌 5 9 9 9 10 10 社区规模 7 9 7 8 6 10 居住环境 8 10 7 9 8 10 交通便捷 8 9 8 8 8 10 生活配套 10 12 12 10 12 15 户型结构 9 12 10 12 10 15 景观 15 19 15 19 18 20 地理位置 PD=4500 PC=5000 PB=5500 PA=5200 PX 销售均价（元/㎡） 权重 发展南郡 未来城 香槟圣园 正弘山 本项目 项目 因素 楼盘权重：WA正弘山60%；WB香槟圣园20%；WC未来城10%， WD发展南郡10% 项目B区住宅价格定位 市场现时比准价：5279元/㎡ 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭均价 PA’=( QX/QA)×PA =(82/84) ×5200=5076.2 PB’=( QX/QB)×PB =(82/78) ×5500=5782.1 PC’=( QX/QC)×PC =(82/87) ×5000=4712.6 PD’=( QX/QC)×PC =(82/69) ×4500=5347.8 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA=50% WB=30% WC=10% WC=10% PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD =5076.2×50%+5782.1×30%+4712.6×10% +5347.8×10% =5279 建议价格区间：5200-5500元/㎡ 楼盘权重：WA聚锦苑10%；WB建业置地广场10%；WC力宝前城20%， WD首座国际广场60% QD=87 QC=82 QB=92 QA=71 QX=82 100 合计 8 7 10 7 10 10 企业品牌 8 5 9 5 10 10 社区规模 9 9 9 7 6 10 居住环境 10 10 9 8 8 10 交通便捷 10 10 9 8 8 10 生活配套 10 10 14 10 12 15 户型结构 12 12 13 9 10 15 景观 19 19 19 17 18 20 地理位置 PD=5200 PC=5000 PB=6300 PA=5200 PX 销售均价（元/㎡） 权重 首座国际广场 力宝前城 建业置地广场 聚锦苑 本项目 项目 因素 项目B区公寓（3#楼）价格定位 市场现时比准价：5137元/㎡ 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭均价 PA’=( QX/QA)×PA =(82/71) ×5200=6352.1 PB’=( QX/QB)×PB =(82/92) ×6300=5615.2 PC’=( QX/QC)×PC =(82/82) ×5000=5000 PD’=( QX/QC)×PC =(82/87) ×5200=4901.1 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA=10% WB=10% WC=20% WC=60% PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD =6352.1×10%+5615.2×10%+5000×20% +4901.1×60% =5137 B区仅住宅和公寓可实现约7.27亿元销售额 121，599，300 x x 606,713,900 预估销售总额 5100 5xxx 2xxxx 5200 预估销售均价 23843 37800 8000-10000 116676 实际可售面积 强 较弱 弱 变现能力及速度 部分 可售 部分 可售 是否可售 23843 37800 37000 116676 总建筑面积 公寓（3#） 写字楼(约) 商业