万科项目定位策略.ppt

写字楼产品定位—产品建议（1） 框筒结构，抗震8级以上； 提供灵活分割适应变化的办公空间； 层高设计为3.4米以上； 安装空调照明计量装置，信息点预埋到户，设置能源自动计量系统，各单元采用分体式空调； 采用国际知名品牌电梯，外设员工电梯1台【货梯】 停车位：按照写字楼面积80平米：1个标准设置，并实现高效管理。 建筑规划建议 写字楼产品定位—产品建议（2） 外立面具有强烈的时代感和视觉冲击，以此适应其地标建筑的身份； 大堂地面墙面为高级大理石拼花，顶部为复式吊顶； 电梯厅地面墙面为高级大理石拼花，复式吊顶； 走廊地面高级玻化砖，墙面为环保乳胶漆，顶部矿棉吊顶； 卫生间进口名牌洁具，高品质，低造影，石材洗面台，设置场面镜，洗手液盒、电动干手机、手纸； 办公间为高级乳胶漆，吸音材料吊顶。 建筑装饰建议 写字楼产品定位—产品建议（3） OA（办公智能化），计算机网络、会议中心系统；有线网络系统，无线网络系统。 CA（通讯传输智能化）双向电视电话会议，网络通信千兆入户，百兆到桌。 BA（楼宇自动化）自动监控、灯光照明、空调、消防。 FA(消防智能化）烟感、防火监控、火灾自动报警，通道疏散指示、自动喷淋、正压送风。 SA安保智能化闭路电视监控、停车库、门禁系统、电子巡更系统 智能化建议[5A] 写字楼产品推广核心 商务领袖型地标形象，优质资产保障，可持续增值是整个写字楼推广发力点 推广的核心点是商务领袖产品 项目商业裙楼定位 定位需要考虑的因素 项目所处商业圈的经营特点 项目自身的建筑特色 区域商业的发展趋势 商业经营模式选择（一） 专业市场：主要以同类产品聚集但能够形成大而全的态势 优势：品牌高度聚集 劣势：不宜在市中心区域，无法形成更多人流聚集。 大卖场：主要以超市、大型百货为主的业态 优势：统一经营管理与形象宣传，能够长久经营 劣势：租金回报低，部分采取利润分成方式，开发商具有一定市场风险。 主题商场：主要以娱乐、百货、餐饮为主。 优势：丰富的经营业态更容易适应消费市场需求，采用组合租金回报形式，通过大型品牌的进驻提升小商业的租金水平。 劣势：需要投入精力进行招商。 商业形象定义【命名】—时尚主题商城 万科【欢乐坊】 放松愉悦的感觉，符合项目定位要求 一、总体功能布局 二、项目功能布局图 第六章、业态分布 一、总体功能布局 在经过对区域市场与项目自身建筑规划后，我们认为本项目裙楼商业适应于以下经营定位： 主题型消费商业： 根据周边商业分布状况及项目区域情况，建议选择差异化定位策略； 综合娱乐、饮食、购物为一体的主题消费； 强化休闲娱乐及餐饮主题定位，针对周边已有的商业形成规模及定位档次上的优势； 社区配套型零售商业的完善，满足小区的生活需求，提升项目品质； 通过详细具体的主题定位与业态分布塑造区域最有吸引力的特色主题商业； 二、项目功能布局图 3F 主题 零售商业 社区配套 业态 品牌商业 零售商业 功能店 主题 美食 业态 中式酒楼 咖啡西点 特色餐厅 主题 休闲娱乐 业态 健身会所 美容SPA 酒 吧 2F 1F 第七章、招商策略和租金设置 一、租金标准设定 二、经营模式及租赁年限 三、租金递增率及免租期 根据项目周边消费力分析、周边商业项目运营状况及本项目自身需求，我们建议： 由于本项目商业规模所限，前期定位为社区及写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与周边已有商业中心同质业态，为保障商业项目的成功与长期运营，必须坚持专业、高档、精品的路线。引进高利润的专业餐饮品牌店、高档城市会所是本项目对周边市场的优势； 各楼层功能区划按照各业态的经营互动原则，进行局部科学规律整合； 严格控制招商品牌的层次，利用中高端消费客群吸纳优质租户。这是保证整体层面消费档次先决条件，特别应凸显休闲餐饮类的定位优势； 考虑项目自身功能定位，社区、写字楼及酒店消费习惯的把握，在业态组合的制定方面给予优先考虑； 店铺采取定价租赁制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点，同时为销售层面做好铺垫，提升项目的整体收益； 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略，建议在保证租金标准的同时，以部分免租的条件来吸引区域性优质客户的加入， 通过万科的品牌优势（项目规划及物业运营层面）为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立入驻品牌形象打造宣传基点。 招商策略分析 一、租金标准设定、经营模式及租赁年限【免租期】 3F 经营模式 租赁 租金标准： 30-50元/平/月 合同期：5年 递增率：每2年递增2%-4%