万科项目定位报告精编版课件.ppt

项目定位研究 规划定位 景观定位 户型定位 总价定位 精装修定位 依据 结论 配套定位 精装修设置原则 项目整体可考虑精装修配置，考虑到首开区2010年结算，建议毛坯交付； 精装修风格 整体风格：建议与本项目立面风格相匹配的西式简约风格装修，同时为让客户用软装体现个人室内装修风格的空间更大，硬装风格不宜太突出，整体风格简约为主； 细节符号：建议在除地板、室内门、橱柜颜色上予以体现尊贵厚重感外，在装修细节处理体现风格符号，如玄关石材地面花纹、室内门花纹及五金、吊顶、踢脚线包围等。 精装修标准 精装修标准分为两种，首改装修报价800元/平方米，再改装修报价1200元/平方米。 项目定位研究 规划定位 景观定位 户型定位 总价定位 精装修定位 配套定位 商业配套 由于本地块周边均为快速路和社区道路，周边道路无形成商业街的潜质，故建议按照规划商业配套指标最低标准设置商业，定位社区生活配套商业。 车位配套 客户车位拥有量在60%左右，鉴于A、B整体指标，建议车位配比控制在1：0.8即可。 休闲、运动会所 市场同品类项目均未设置独立会所，客户对运动、健身场所需求较高，建议设置独立会所，未不占项目指标，建议在山体公园中解决。 * 精装修及配套研究 海尔东城国际初期定位为全装修社区，后期因为控制总价等原因将部分高层改为毛坯交付。 大户型铺装地板 海尔东城国际 项目采用西式简约式装修风格为主，更多体现海尔智能化及集成家居； 高层产品的装修标准为800元/㎡，多层产品的装修标准为1200元/㎡。 海尔整体橱柜 中小面积地砖铺装 TOTO洁具 精装修及配套研究 锦绣华城将全装修作为与竞争项目的附加值，但装修本身无亮点 仅从装修风格及色彩搭配一般有2-3种选择，装修报价800—1200元/平米； 锦绣华城 锦绣华城 锦绣华城 系选择，装修报价1200元/平。 精装修及配套研究 锦绣华城 关于小学、幼儿园：东城国际、长春花园按照政府要求配备； 关于车位：G2品类车位配比均约为1：1； 关于会所：因G2品类均地处城市较繁华地段，周边配套齐全。同时由于规模、价格等因素，基本未配备会所。锦绣花城、中海银海一号，也是通过配套商业满足业主相关需求。 中海银海一号 通过沿街底商满足需求 通过沿街底商满足需求（延吉路） 规划的小学、体育配套等均为替政府代建（红线外） 锦绣华城 精装修及配套研究 小结 市场对高品质全装修接受程度较高，如鲁信长春花园利用优质的装修弥补户型不足，实现快速销售； 装修报价在800—1200元/㎡之间，一般均有2-3种风格可供选择； 同品类项目车位配比约为1：1； 无会所配套，通过周边及社区商业满足业主生活需要。 建议 根据市场水平，建议B地块装修报价为分为800、1000元/㎡，利用集团标准优势，降低成本； 鲁信长春花园已近尾盘，目前已无引领市场的项目，装修市场存在较大空间； 建议利用山体公园建设经营性运动休闲会所（500㎡左右），包含泳池、健身房、羽毛球场地等，满足业主需要（具体实施需与政府磋商）。 根据土地属性与客群的初步分析，土地属性为G2类，对应的客群的购买动机以自住为主。限于土地资源的稀缺性，商业配套比较成熟，本项目比较适合拟在市中心自主的客群。 本项目具备景观资源优势，有效地打动改善类客群，故定位为以中大户型为主的首改、再改产品！ 根据项目片区各条产品线的成交面积，在总价控制的前提下，初步建议首期高层产品线以90-140平米为主！ 首期配备少量低密度住宅，待项目成熟后增加多层产品比重，增强项目整体的盈利能力。 目前市场主题风格景观较为稀缺，建议采用风格明显的泰式园林景观，并利用山势设计水系，体现项目高端品质； 适当增加南向房间的数量，建议140㎡以上户型3间以上、120㎡户型2间以上； 目前引领市场的全装修产品稀缺，B地块可将成为全装修标杆性项目作为主要卖点之一。 市场分析结论 目录 项目土地属性 整体市场分析 目标客户调研 项目定位 青岛市常住居民 年龄在25-60岁之间 家庭年收入15万元以上 一年内打算在市北区购买商品房 在市北区看过2个及以上的楼盘 家庭购房的主要决策人 接受8000元/平米以上的单价 姓名 类别 年龄 家庭年收入 家庭结构 改善需求 张岩 首改 26岁 25w 三口之家（2岁） 扩大面积空间改善 姜露 首改 36岁 20w 三口之家（8岁） 住房设施改善（核心点是双气）和扩大面积空间改善 任洁 首改 37岁 20w 三口之家（11岁） 位置更改和扩大面积空间改善 王岩 再改 38岁 30w 三口之家（12岁） 靠近学区和扩大面积空间改善 王勤 再改 45岁 20w 三代同堂（81岁，19岁） 配套的完善，尤其是医院和日常购物 M I N