思源：万科重红旗河沟项目产品定位.ppt

万科红旗河沟项目产品定位报告 3.2 周边环境 3.3 地块分析 3.4 项目经济技术指标 3.5 交通状况:道路通达性极强，交通顺畅，路线丰富 3.6 地块周边车流量、人流量分析 3.8 地块资源清单 3.9 不利因素梳理 3.10 未来潜力 3.11 项目地块研究结论提取（一） 项目地块按用地性质大致分为两大部分： 地块A（商业地块）： 配套：周边写字楼密集，配套成熟。 环境：建新北路将地块与观音桥核心商业区连通。但地块紧邻交通干道噪音干扰大 ，而且靠近长途汽 车站人流复杂。 交通：紧邻城市主干道，有多条公交线路经过，并且项目区域紧邻轻轨三号线，到主城各区都极为便利。交通高度发达。 结论：A地块商务属性高，商业价值高 地块B（居住地块）： 配套：生活配套完善 环境：位于江北鹞子丘片区，较为安静，周边生活气氛浓。 交通：紧邻建北六支路，建北八支路。交通便捷 结论：B地块适宜居住。 4.1 住宅竞品研究 4.1.1 重庆住宅市场分析 4.1.2 江北住宅市场分析 4.1.3 区域住宅竞品分析 4.2 商业竞品研究 4.2.2 江北区商业市场分析 4.2.4竞品研究——嘉年华（大型商业用房整体销售个案） 4.2.5观音桥商圈其他商业项目销售价格一览表 4.2.6竞品研究(临街门面部分销售、部分租赁个案)（一） 4.2.6竞品研究 (临街门面部分销售、部分租赁个案)（二） 4.2.7购买“商铺”客户特性分析 4.2.8观音桥商圈商业项目租赁价格 4.2.9观音桥商圈商业项目空置率 4.3 区域写字楼竞品分析 4.3.1 区域写字楼市场概述 4.3.4 区域写字楼竞品分析（一） 4.3.4 区域写字楼竞品分析（二） 4.4 区域公寓市场分析 4.4.1 重庆公寓市场概述 4.4.2 江北公寓市场概述 4.4.3 公寓竞品分析 4.4.3 区域公寓市场竞品研究（一） 4.4.3 区域公寓市场竞品分析（二） 4.5.5 竞品研究－－万达广场 4.6 竞品分析总结 Contents 5 5.1 项目总体产品定位/总体定位 5.1 项目总体产品定位/定位说明 5.2 项目物业类型及配比 5.3.1 产品细分定位/户型配比 5.3.3 产品细分定位/商业定位 5.3.3 产品细分定位/商业价格建议 5.3.4 产品细分定位/写字楼市场定位 观音桥商圈 ● 本项目 富力海洋广场1号公寓 东和城 世纪英皇 2.5 44套/月 / 中高区7622 高区9992 中高区：6335 高区：9322 中高档 红旗河沟 世纪英皇 1.5 42套/月 6800 6700 6000 中高档 观音桥 东和城BⅡ栋 1.5 58套/月 9500 含1500元装修 9000 含1500元装修 8500 含1500元装修 中高档 观音桥 富力海洋广场 1号公寓 物管费 元/月/平方米 去化分析 （081-8） 套内最高价 元/平方米 套内均价 元/平方米 套内起价 元/平方米 属性 所在板块 项目名称 区域内公寓产品较多，去化速度快，成交单价普遍高于普通住宅产品； 大多数公寓产品居住、办公均可，多为投资性购买； A 28-50万精装 富力海洋广场1号广场 A 部分产品使用功能不足 产品配置高，户型设计合理，精装修 富力海洋广场1号公寓 A 交通略显不便 区位优越，配套完善 富力海洋广场1号公寓 B A 价格力评级 主流总价 项目 产品力评级 不足 优势 项目 土地属性评级 不足 优势 项目 20-39万 东和城B2栋 B 自身配套不足 户型面积小，搭配合理 东和城B2栋 A 交通略显不便 区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全 东和城B2栋 29-69万 世纪英皇 A / 产品面积搭配合理，自身配置完善 世纪英皇 A 临街而建，噪音影响大； 交通便利、配套完善 世纪英皇 综合评级：东和城B2栋B，富力海洋广场1号公寓A，世纪英皇B；值得注意的是世纪英皇由于地段、产品等因素，将对本项目公寓产品构成最强的威胁。 库存及新增： 4.1万 08.9-09.3可售 1.5 08.9-09.3供求比 1.5 1.3万 1.42万 1.7万 片区市场 08.1-08.7供求比 08.9-09.3库存 08.9-09.3新增 08.7库存 片区1-8月月均成交108套，其中1月、3月、4月分别经历三个项目开盘期，整体市场表现良好。 4.4.4 市场供需情况 由于位于都市商圈内，公寓市场需求较大，所有公寓项目市场表现较好； 未来投入市场的公寓项目较少，存在一定的市场空