0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2.pptx

项目整体定位;根据大盘发展客户构成客观规律：本项目前期核心客户仍应立足于河西望城地缘性客户;本项目启动期地缘客户分析：从区域来看，客户主要来自河西（岳麓区约50%）和望城县（16%）;虽然各类产品客户群体的比例有所差别，但主要为以下四类群体：麓谷科技园和望城产业园的企业职员、岳麓区开厂和自营街铺的生意人、长沙市及岳麓区政府公务员和河西大学、医院等事业单位员工。;目标客户年龄构成;40~60㎡ 公寓;对应新城标准化产品线客户分类：本项目前期主力客户可被表述为“启航型”客户“乐居型”客户;;分类;;从客户购房关注因素来看，价格关注最高，其次为户型，其次为交通因素； 由于启航客户多数为首次购房，且以婚房和方便工作为主，对于价格和交通的关注相对明显。;启航客户购房户型需求;启航型客户：产品户型设计需求偏好实用性为主，看重分摊率，在舒适度上对卧房关注度相对最高;启航型客户：商业配套需求偏好 最关注满足日常需求的超市，对于高端消费配套并不敏感;全市 公务员人数;;;溁湾镇商圈： 通程商业广场为区域商业中心，岳麓现代IT城、新一佳超市、国美电器、通程电器、新外滩商业广场、苏宁电器、麓山服装精品市场。;从客户购房关注因素来看，对于价格的关注因素较低，首先关注地段，其次对配套关注较高； 教育配套排在较前的位置，对于子女教育成为改善客户非常关注的要素； 对于户型的关注依然高于价格，他们换房更看重户型的舒适度。;乐居客户购房面积需求;项目;乐居型客户：教育配套偏好强烈重点关注小学及中学教育品牌，名校是他们置业换房的重要驱动力;职业：中联重科普通职员 年龄：45岁 月收入：3000元左右 居住状况：一家三口住在单位定向的小区内 成交情况：购买恒大名都128平3房，总价约50万 客户语录：现在我们家里住的房子还是以前单位的定向房，那时候很便宜的，不过现在你看咯，感觉很破旧了，也没有什么绿化景观，儿子要结婚了，总要换个像样的房子才拿的出手。我们在这一片住惯了，也不想换太远的地方，梅溪湖这边房价还可以，看了恒大名都的规划，那还是感觉有点品位的，而且绿化面积大，园林做的不错，有个很大的中央水景，里面还有器械健身区、篮球场、儿童娱乐区这些配置，考虑得很细致，整个小区都满显档次，我还比较满意。 ——吴先生;而且根据世联访谈，客户群当前对精装修认可程度逐步增高 忧虑主要集中在担心装修材料能否保证，开发商诚信度和价格;客户研究小结：以乐居客户需求为核心满足点70-130平米2,3房精装修|教育驱动|日常商业|优化园林环境;项目整体定位;问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动，并持续滚动开发？;问题1：如何在陌生区域实现大盘成功启动，并持续滚动开发？;教育配套：配备知名品牌学校（从幼儿园到高中一体化教育体验）;项目整体定位;物业定位;项目整体物业组合的初步建议:小高层+高层;项目3.5的容积率，需最大化提升所有产品的市场竞争力以实现项目价值最合理化； 项目近120万平建面，有实现高（高层）中（洋房+小高层）配产品组合的可能； 项目用地338840万㎡，容积率3.5条件下经过初步估算，项目舒适度最佳产品组合面积为10%小高层（11层）+90%高层：;物业定位;项目的整体开发顺序：自西向东顺时针开发，每期开发约15-20万平米，预计7期开发完毕（年供应量需保证在20万建方以上）;;物业定位;项目配套发展走势（5年内配套全线落实）：启动区销售前落实社区集中商业的引进，前期幼儿园前置建设，中期主打一站式教育配套及部分组团商业配套，后期贩卖完全成熟社区环境;形 象 定 位;乐居新市镇 happy town ;Happy Iife;【Concept—1 City 复合城市机能规划】;【Concept—2 Green ++ 生态系统营造】;【Concept—3 Grow 甲 教育系统】;【Concept—4 Dsign house 精工产品设计 】;【Concept—6 Channel 立体交通 】;【Concept—6 Hi-Art 社区管理文化】;命名建议：