地产项目前期定位报告汇总.ppt

目录 机遇一地理优势：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应” 机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城 五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。 卫星城的定位将拉带大部分高技术人员的进驻，促进产业经济链的发展 机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经济产业承接地 南拓、北优、东进、西联 东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔——新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带 机遇五：产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业２０００多家，从业人员８万多人。 鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划） 机遇六：轨道交通不断完善 机遇大于威胁 住宅项目大致分为三大板块 新塘住宅项目信息表 新塘住宅项目信息表 三房、四房是目前市场主流！ 接近60％单位是3房、4房，其中3房带套房为主 1房、2房约30％ 产品出现跃式、错层等特色户型 入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势 各项目客户分析一览表 新塘客户为哑铃型结构 新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比例 产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少 新塘客户可大致分为如下几类： 本地或外地老板 企业中高层管理者 企业白领 个体经营者 政府及机关单位人员 投资者 新塘客户需求面积如下 ——有效利用地块资源，发挥优势，规避劣势——适中户型，实现单价突破，确保项目档次，实现发展商目标！——控制总价，与市场项目形成错位竞争，打造总价竞争力！ 解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。 租金从180～300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街 是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。 失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。 新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业模式。 地块价值分析 园林绿化 园林绿化 园林绿化 园林绿化 中面积单位 北向、组团园景 二级 中大面积单位 南向、组团园景 一级 小面积单位 临广深公路 受噪音、粉尘滋扰 四级 中小面积单位 东、西、北朝向， 外围无景观资源 三级 大面积单位 南向、中心园景、超宽楼距 楼王区 规划方向 特点 地块分级 充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合 地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。 产品定位策略 10％ 120-140 利用地块特点，打造楼王，确保项目形象、档次！ 控制面积，与广园东项目形成总价差异 控制面积，形成总价错位竞争 控制面积，降低投资门槛，实现单价突破 设置原因 25％ 160～170 4房 30％ 90-120 3房 20％ 65-85 2房 15％ 35-50 1房（公寓） 面积比例 面积（㎡） 户型 客户定位 核心客户：企业中高层管理人员，公务员、机关事业单位人员 重点客户：新塘大型企业白领、个体经营者、投资者 游离客户：新塘大型企业老板 人居交往 私密性 社会阶层标签 社区归属感 居住空间情趣 生活格调 空间灵活变化 …… 需求失落 期待城市核心区、建筑人性化的回归 成熟便利 片区项目形象定位 ★★★ 运动领跑生活 让运动与生活更近些 汇美体育花园 概念 ★★★ 高举东部人居标竿大旗 新塘新世界 大品牌模式 年轻、张扬生活——小空间，大生活 便利＋投资——非常生活，非常投资 金色港湾 凤凰城 翡翠绿洲、紫云山庄 代表性楼盘 客户模式 豪 “炫” 现有方向 ★★★ 白领也可以住别墅 形象模式 ★★★ ★★★★★ 森林半岛庄园豪宅 对价格的 支撑力度 形象定位 体现品质感“豪” 对形象及价格支撑力度最大！ 城市核心，人居典范 住宅形象定位 项目命名： 九州·新城境界 体现城市核心区价值、区域未来发展的良好前景 体现客户心理需求，契合项目气质 体现人居舒适尺度，现代和谐人文的回归…… 其他案名建议：九州源天·国际新城 九州·御景星城 九州·新城1号 九州·锦园