房地产企业土地增值税及营业税政策辅导.doc

房地产企业土地增值税和营业税政策辅导（天桥） 山东省国税局培训中心 许明 课件下载： HYPERLINK mailto:xuming6801@126.com xuming6801@126.com 密码：135790 第一讲 土地增值税清算政策 一．征税范围的界定 （一）原则上只有转让国有土地使用权的行为才需要缴纳土地增值税。 （二）转让国有土地使用权的同时转让地上建筑物及其附着物（不能随便移动，一旦移动就会丧失原来的用途）的，也必须缴纳土地增值税。 思考：甲企业转让一处厂房，转让价款3000万元，其中2000万元属于土地价款，600万元是房屋的价款，400万元属于机器设备的价款。 问：确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少？ 答：2600万元。 思考：假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。 是否作为计算土地增值税的收入？ 答：应当作为计算土地增值税的收入额。 （三）只转让地上建筑物，不转让土地使用权的行为，不需要缴纳土地增值税。 思考：甲企业将一座房屋转让给乙企业，房屋的转让价款1000万元，每年对房屋所占的土地收取20万元的租赁费。 不需要缴纳土地增值税。 （四）转让集体土地使用权的行为原则上不一定缴纳土地增值税。 但自2007年1月1日起，根据国税函【2007】645号文件的规定，土地使用者转让土地时，如果没有确定土地证（产权），无论是否办理土地的过户手续，只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的，都应当依法缴纳土地增值税和营业税。 小产权房也应当缴纳土地增值税和营业税。 （五）必须在转让土地使用权时确定了收入或视同取得收入，才需要缴纳土地增值税。 二．征税对象的确定 对基本的核算单位征税。 一套房屋；一块土地；一幢房屋；一个小区；一个开发项目；等。 三．征收方式 （一）预缴： 1.按月预缴，或按季预缴；项目销售完毕时进行清算，多退少补。土地增值税限制第16条 2.根据鲁地税发【2004】33号第2条：预缴土地增值税仅限于房地产企业，其他不从事房地产开发的企业转让不动产不需要预缴土地增值税。 3.预缴的比例由个地市税务机关确定。 4．预缴的税额=【当期实现的销售收入+（期末预售房款余额-期初预售房款的余额）】*1% 5.思考：房地产企业没有按规定的期限预缴土地增值税，是否构成偷税行为？ 答：不属于偷税行为。 土地增值税细则第16条：纳税人应当在项目竣工结算时才能计算出土地增值额。没有进行结算前，无法确定准确的扣除项目，因此计税依据不可能准确。 征管法第63条：编制虚假的计税依据，造成少缴或未交土地增值税的，按偷税处理。 土地增值税预缴的目的无论均衡入库。 但应当注意：虽然没有按规定的期限预缴土地增值税不属于偷税行为，但应当按规定加收滞纳金。并且可以按征管法第68条规定采取强制执行措施。 （二）清算 四．清算办法 （一）土地增值税的清算原则 一个项目一清算；完工一个清算一个。国税发【2006】187号 （二）清算单位的确定 1.以有关部门批准的房地产开发项目作为清算单位。 2.分期开发的项目，以分期项目作为清算单位。 思考：商住楼的下边三层属于商业用房，上边9层属于住宅。审批的文件和会计上能够分别核算商业用房和住宅的收入和成本。是土地增值税的清算时，应当按两个清算单位还是一个清算单位？ 国税发【2006】187号：应当作为两个清算单位清算。 开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，必须分别核算土地增值税的收入和扣除项目金额，不能分别核算的，应当作为一个开发项目进行清算，不得享受普通住宅的优惠政策。 （三）清算条件 1.强制性清算 （1）开发项目全部竣工并完成销售的。 （2）整体转让未竣工的开发项目。 （3）直接转让土地使用权的。 注意：属于强制性清算的项目必须在90日内报主管税务机关办理清算手续。国税发【2006】187号 2.选择性清算 （1）已竣工验收开发项目中，转让面积占可售面积的比例达到85%以上的，是否清算由主管税务机关确定。 （2）已竣工验收的开发项目中，转让面积占可售面积的比例收入没有达到85%，但剩余的房地产已经转作自用或出租的，是否清算由主管税务机关确定。 （3）确定销售许可证或预售许可证已经超过3年仍旧没有销售完毕的，是否清算由主管税务机关确定。 （4）纳税人申请注销时没有办理土地增值税清算的，是否清算由主管税务机关确定。 A．如果企业注销后不再经营的，必须清算。 B．由于企业合并分立造成的注销行为，只要房地产有承继者，可以清算，也可以不清算。 （5）省地税局确定的其他清算情况。 国税发【2006】187号 五．土地增值税应纳税额的计算过程 （一）计算公式： 1.增值额=收入总额-扣除项目金额 2.增值率=增值额/扣除项目金额 3．应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金