房地产开发企业 营业税涉税政策.ppt

房地产开发企业营业税涉税政策 主讲人： 陶勇 联系电话：3898023 目录： ⒈纳税人； ⒉视同销售行为； ⒊房地产开发企业营业税的征税范围 ⒋应纳税额； ⒌特殊规定； ⒍纳税义务发生时间； ⒎纳税地点； ⒏纳税期限； ⒐附件 纳税人 一、纳税人 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 （营业税条例第一条） 条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 （实施细则第三条） 纳税人 在中华人民共和国境内(以下简称境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；(二)所转让的无形资产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内；(三)所转让或者出租土地使用权的土地在境内；(四)所销售或者出租的不动产在境内。?（实施细则第四条） 纳税人 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包 人为纳税人；否则以承包人为纳税人。（实施细则第十一条) 视同销售行为 二、视同销售行为 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行 为：　　(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； (二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为； (三)财政部、国家税务总局规定的其他情形。（实施细则第五条） 房地产业营业税的征税范围 三、房地产业营业税的征税范围： 1、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为；　　2、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为；　　3、单位将不动产无偿赠与他人的行为；　　4、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为； 房地产业营业税的征税范围 5、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为；　　6、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为； 房地产业营业税的征税范围 7、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；　　8、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；　　9、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为；　　10、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；　　11、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为； 房地产业营业税的征税范围 12、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；　　13、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；　　14、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；　　15、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为； 应纳税额 四、应纳税额：1、一般规定： 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。（条例第五条） 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 应纳税额 (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(三)所收款项全额上缴财政。（实施细则第十三条） 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。（实施细则第十四条） 应纳税额 纳税人发