【WORD】大连奥园奥林匹克花园项目营销策划报告-页.doc

大连奥林匹克花园营销策划报告 前言 运筹帷幄之中，决胜千里之外 品牌的力量是在于它的迅速复制和推广，而奥林匹克花园挟其成功运作几十个楼盘的经验，在全国已经形成品牌效应。在整个营销手法上，我们以“集中造势，遍地开花”更高层面的追求，跳出地产做地产。而营销战略是决定其跳得高度与远度的问题，杆与助动力的同时配合才能达到奥园的利益最大化，再完美的策略，如果没有开发进度及开发商的全力配合，很容易成为“纸上谈兵”。 第一章 如何面对市场——市场分析 第一部分 环境篇 1区域环境 2区域属性 3区域规划 4区域经济 5区域房地产开发 第二部分 数据篇 1一级市场 2二级市场 3三级市场 第三部分 市场篇 1总建规模分析 2产品类型分析 3平均单价分析 4主力面积分析 5主力总价分析 6销售率、去化量分析 7区域市场客群分析 8代表个案 9旅顺未来推量 第四部分 产品篇 1、地块属性 （1）地块位置 （2）周边环境 （3）交通出行 （4）项目描述 2、地块SWOT分析 （1）绝对优势（STRENTH） （2）绝对劣势（WEAKNESS） （3）项目机会点（OPPORTUNITY） （4）项目威胁点（THREATEN) 3、市场定位 （1）市场定位 （2）客源定位 第二章 如何塑造产品——对本项目的建筑形式和户型设计方面的建议 第一部分 建筑形式的建议（立面、用材等） 第二部分 户型建议 第三章 如何战略市场----本”住宅产品”的总体营销策略 第一部 营销总策略 第二部 销售策略 1、超前销售概念 2、产品整体的行销策略 3、分阶段销售计划 4、销售回款计划 第三部 推广策略 一、项目SWOTW分析 二、项目目标客群定位 三、项目卖点支撑 四、推广主题定位 五、案名创意的由来和分析 六、对目前规划三组团的命名 七、推广阶段划分及媒体投放策略 第五章 如何展示产品——对本“住宅产品”项目销售中心及样板间规划设计的建议 一、销售中心 二、样板间 三、商业示范区 第六章 总结 附件1、工作列项表 附件2：“大连奥林匹克花园”营销人员体系 如何面对市场——市场分析 环境篇 一、区域环境 区域位置 大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，位于东经120°58至123°31，北纬38°43至40°10之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原，是东北、内蒙古连通华北、华东以及世界各地的海上门户。 由上表可以看出：截至2005年末，大连市常住人口602万人。户籍总人口为561.6万人，比上年末净增1.45万人，机械增长率占主导因素。其中非农业人口为312.3万人，比重为55.6%。全市人口出生率为 6.14‰，死亡率为5.46‰，自然增长率为0.4 ‰，出生及死亡人口数量保持正常年份水平。 据统计部门统计：截至2005年底，旅顺口区共有居民80277户，比上半年增加811户，其中城区36301户，增加219户。户籍人口207316人，减少159人。其中男性102798人，女性104518人，人口性别比为980.35：100（女性人口为100）。全年出生人口1056人，出生率5.08‰，人口增长率—2.11‰，同比下降0.44个千分点。计划生育率99.45%。旅顺口区人口占大连市人口的3.4%。 备注：旅顺口区将由老城区（上沟、下沟和太阳沟区域）、旅顺开发区、新城区（郭水路等）。规划旅顺城区居住用地14平方公里，人口50万人，人均居住用地28平方米。老城区用地4.5平方公里，居住人口15万人；开发区用地5.5平方公里，居住人口20万人；新城区郭水路居住片区分为两部分，一部分毗邻大学城、高新技术研发机构配套服务而建设的；另一部分紧靠搬迁的旅顺口区政府。郭水路组团居住用地为4平方公里，居住人口15万人。 2、面积 大连市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄。 旅顺口区面积约占大连总面积的4.0%，旅