锦州市房地产市场度回顾及展望详解.doc

锦州市房地产市场 2009年年度回顾及2010年展望 开篇语： 过去的2009年，我国经济和社会各项事业经受了严峻的考验。奥运后经济带来的沉重压力、全球金融危机的蔓延、新疆7.5事件的挑战，无不严重影响着我国总体经济形势。然而，我国的房地产市场却在风暴中逆风飞扬，实现了快速、平稳的发展，为国民经济总体目标的实现做出了重要贡献。 受国家宏观经济刺激政策的带动、地方经济持续健康发展和房地产扶持政策的影响，锦州市的房地产市场在这场战役中更是表现卓越，房地产投资额、成交量、成交价格均实现了较快的增长，为锦州市的城市建设和国民经济的平稳发展做出了重要贡献。 日历已经翻开了2010年的一页。在新的一年里，我国的房地产市场又会有那些面临那些重大的机遇和挑战？锦州市的房地产市场又将何去何从？天力不动产研究中心结合长期的市场跟踪，协同各相关单位和研究机构共同打造本报告，以期拨云见日，解开这一社会各界普遍关注的谜团。 回顾篇 回顾篇之一 宏观房地产政策 2009年宏观房地产政策基本导向—“扶持” ■货币政策 1.主要货币政策 2009年1月，央行2009年工作会议指出，2009年将实施适度宽松货币政策，适当增加货币、信贷投放总量，综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具灵活调节资金供求，必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性。 2009年1月，各商业银行纷纷制定细则，贯彻国办发[2008]131号文件。2009年1月3日，中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则。随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。结合当地的房地产市场情况。 2009年1月，各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展的政策。 锦州市人民政府以锦政发(2009)1号颁发了《关于进一步促进房地产业又好又快发展的补充意见》，提出加大房地产信贷的有效投放力度，对实行浮动贷款利率的一律采用下限标准。对到期未能偿还债务的房地产开发企业视企业项目开发情况给予延期，积极推进房地产抵押权登记工作。房地产项目单位领取《商品房预售许可证》后，未销售的房屋即可办理在建工程抵押权登记手续；在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。 2009年3月，温家宝总理在两会政府工作报告中指出“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”的房地产市场宏观发展思路，同时提出了促进中小套型、中低价位普通商品房供应，符合条件的第二套普通自住房购买者比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，按不同年限实行有区别的实施房屋转让环节税收减免政策等重要政策。 2009年6月，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重点提出了支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率等系列风险管理措施。 2.政策影响 ⑴个人房产信贷消费猛增 2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1-11月新增个人住房贷款12000亿元。 由于7折利率优惠和“不对称降息”，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著。 近年来中国个人消费贷款余额增量示意图 ⑵开发商得到银行大力支持 开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。 2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。 近年来中国房地产开发企业获国内贷款增量示意图 ■财税政策 2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年