鲁能星城一期营销推广方案.pdf

鲁能星城一期总体营销方案 第一部分项目概况与产品定位 一、项目分析 （一） 项目概况 1、区位 本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的 火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五 童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪 水系。 项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约 6 公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。 目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。 2、主要物业类型 因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和 景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板 式小高层、30+1点式高层。 3、经济技术指标 用地面积：135371.72M2 总建筑面积：240172.57 M2 住宅：191771.47 M2 会所：5440 M2 商业：6431.42 M2 幼儿园：2459.89 M2 地下车库：32266.66 M2 设备用房：1788.38 M2 架空层：2474.86 M2 容积率：1.77 建筑密度：18.76% 绿地率：37.78% 户数：1667户 停车位：1008个 其中地下停车：925个 地面停车：83个 （二）项目 SWOT 分析核心结论 S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区概念；地价优 1 势；离解放碑5分钟车程；区位优势；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚 住宅社区。 W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑； O：3公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2005年客运 站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD正式启动；五黄路片区居住环境的认同 T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧； 结论： 虽然 2004 年房地产市场竞争激烈，但由于鲁能项目在重庆北部城区东翼是首家进行开 发的房地产商，市场先机被本项目抢占，且产品优势明显、特点鲜明，极有可能成为北部 城区东部房地产的领跑者。 （三） 社区形象定位结论：CBD 首席生活区 （四） 目标客户群定位结论 核心客户：事业成就型家庭（占70%） ——政府、企业中高层管理人员、小私营企业主、其他行业中高层管理人员 ——家庭年收入10-20万元，置业能力25-35万元 ——注重居住环境、物业管理、生活氛围，品牌意识强 2 2 ——主力需求100-130M 的三房和140 M 以上的四房 重要客户：收入成长型家庭（占20%） ——政府低层公务员、企业白领 ——家庭年收入6-10万元，置业能力12-22万元。 ——对价格敏感，追求居住环境 ——主力需求两房，有一定三房需求 （五）产品定位精要 1、规划设计 （1）规划方案 住宅区整体沿山势而建，道路及建筑都结合等高线布置，尽量减小土石方量。 整个小区以河岸景观为主要景观资源，以河岸为起点向北布置不同的物业类型。 临河为集合住宅和多层，其次为12层小高层板楼和16－19层的一梯三户，最北 面临新溉路的为19层的一梯四户建筑，在东北和西北两个角上布置5栋30层的 点式高层。同时注意景观设计的均好性，半围合中心绿地，形成南北向景观轴线。 小区有两个车行入口，近期车行入口从五童路进入。远期在新溉路上有一车行入口。小 区实行人车分流，有两个人行主入口，主入口位于五童路上，在新溉路上有一人行次入口。 （2）景观环境 2 考虑与本项目建筑风格的统一，景观环境设计风格定为 “现代欧洲风格”， 以河岸景观为核心景观，根据空间的开放形