德州市庆云紫园一期营销推广方案.doc

庆云·紫园 ——营销推广方案（一期） 前言 重要事项说明： 1．公司遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化； 2．公司遵循的税收制度和有关税收优惠政策无重大变化； 3．国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动； 4．公司项目开发经营计划能如期实现； 5．公司项目开发所需资金如期到位； 6．公司开发经营所需的建筑材料价格及公司的开发产品的价格不会发生大的变动； 7．无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。 若上述编制基础和假设发生相应改变，应考虑其对营销推广方案的影响，并作出相应的调整。 目录 一、项目基本概况、项目、项目、项目、项目、项目基本概况基本资料： ?居住占地面积：78.55亩 ?建筑面积：37782.7平方米 ?绿化率：37. 5% ?物业类型：联排、? 位置：位于庆云县的经济核心地段，北靠庆云县的中心大道新兴路，南临新华大道，西临庆云县长途汽车站，东接205国道。、项目（一）欧式别墅： 是对项目整体建筑风格和形象的描述，是对项目园林规划、建筑小品中欧式元素的勾勒，是在塑造和倡导一种古典欧洲的高尚、尊贵、有异域风情的自由生活。 本项目的支持元素： （1）欧式的建筑风格； （2）欧洲园林规划和小品； （3）高品质的物业管理服务。 （二）庭院别墅： 每栋门前的大面积绿化是本项目的一大亮点，将门前绿化升华为一定意义上的庭院将是本项目的主力卖点和诉求点之一。有庭院的别墅才是真正的别墅 ，庭院突出别墅的私有空间，庭院彰显主人的尊贵身份，庭院演绎古典欧洲名门贵族的华贵生活。庭院将主人的室内生活延伸到户外，同时将主人的尊贵身份也有效地彰显出来。 （1）门前大面积绿化，包括乔木、灌木、花草。 （2）简约式的欧式栅栏篱笆，高贵、典雅、自由空间。（三）至尊社区： 本项目在庆云是除金泰山庄以外的唯一的别墅项目，建筑产品品质、建筑雕塑、园林规划、别墅庭院在当地都是高档品质的表现；高品质的物业管理和安保服务，彰显主人的高贵身份；象征项目品质的高贵会所…… （四）花园社区： 本项目将是一个美丽的花园社区，门前的绿地草木繁茂、四季芬芳，项目闹中取静，出则繁华、入则宁静。主人不仅享受项目给予的尊贵，也静静体会一个清新、自然的世界，在尊贵与自然中演绎亲情、温情、友情……、项目三大原则创造第一、差异化、满足需求?3-1、项目产品定位： 欧式庭院别墅 至尊社区?3-1、项目客户定位： 关于目标客户的描述 当地称他们为“有钱人” 媒体称他们为“富人” 官方称他们为“高收入人群” 我们称他们为“中国财富新贵阶层” 他们是先富起来的一族，是创造财富，利用财富，享受财富，急于寻求社会认可， 名利场上，有他们的身影，他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗， 并已经取得成功，他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的 社会关系资源等，他们有自己的生活层面--富人圈子，他们在这个圈子 中互相影响，互惠互利，在以市场经济为主导的机会结构中保持或换取 了相应的地位优势。 目标客户群的行为特征： 年龄在30岁――60岁，主力是35――50岁 多为男性 这一部分人士有较高的社会收入 多数人士有一辆或一辆以上的车 在县城里有较高的社会地位，有的甚至有显赫的社会地位 家庭人数大多在３－６人 他们有浓厚的家庭、家族观念 商务社交活动多，经常出入本地高档消费场所如：洗浴中心、高档和特色饭店 经常穿着名牌服饰，使用名牌用品 有时候表现为对运动、健康很注重 有主见，个性强，喜欢张扬个性 关注政策、新闻信息 出差频率较高，经常往返在城市之间 做决策果断而缜密，多数人出手大方 2、来源： ?项目周边的企业高层。 ?本城的政府高层管理人员，其它各事业单位的高层人物。 ?庆云县的私营业主、个体户等长期居住或经常来庆云的比较成功的商贸人士。 ?周边乡镇的富有人员。 四、项目???尊贵生活倡导者”楼盘理验 ??欧式庭院别墅 ??至尊??小社区，大生活的社区文化 ???结庐在人境，而无车马喧”幽静的小区环境 ??“宅求其安，诚信管家”——专业的物业管理 五、价格策略 ?5-1、外部价格因素： 消费者需求价格 房屋作为一种特殊的商品，购房者对房屋的价格是十分敏感的，每一个不同的房屋产品都有其特有的价格。消费者在选择的时候尤其注重以下几个方面： A房型——B朝向——C楼层——D面积——E景观——F位置 小结：基于本案为别墅产品，面积、景观、位置将取到价格导向。其中面积是影响别墅总价主要原因，而别墅总价又直接考验购房者的承受能力，它也是购房者考虑的首要因素。其次房型、景观与位置也是影响购房者选择购房的因素，消费者在购房时，在资金能够承受的范围内，固然愿意为了好的位置，好的景观付出更多的房款。 房地产市场的价格趋势 宏观环境分析 从宏观经济总