鲁能·领寓策划招商营销方案.pdf

鲁能·领寓项目商业部分 鲁能·领寓项目商业部分 可行性研究顾问报告 可行性研究顾问报告 二〇〇九年十一月 二〇〇九年十一月 宏观环境分析 规划及地块分析 主题商场市场分析 案例研究 城市发展与规划 女性消费特点 批发类市场概念 地区生产总值； 青岛市商圈情况 现代女性消费心 及分类 居民收入水平；固 未来商业走向 态分析报告 外埠批发零售市 定资产投资 地块条件 竞争项目市场分 场研究 金融危机的影响 多方面可行性分 析 外埠女性主题市 产业结构对商业 析 场研究 需求的影响 财务分析 项目定位 规划策略建议 总目录 总目录 • 第一部分 宏观环境分析 • 第二部分 规划及地块分析 • 第三部分 主题商场市场分析 • 第四部分 案例研究 • 第五部分 项目定位 • 第六部分 规划策略建议 • 第七部分 财务测算 第一部分 宏观环境分析 第一部分 宏观环境分析 目 录 目 录 • 宏观经济情况 • 金融危机对宏观经济及消费品市场的影响 • 产业结构对商业需求的影响 宏观经济概况 宏观经济概况 GDP分析 GDP分析 • 2008年，受国内发生的严重自然灾害和国际经济形势动 荡等不利影响，青岛的经济发展增长速度较先前放缓； • 2008年，青岛市全市实现地区生产总值4436.18亿元， 按可比价格计算，同比增长13.2%； • 根据青岛市“十一五规划”，预计未来五年青岛GDP仍将 保持10%以上的增长速度，但增幅较先前放缓。 产业结构分析 • 2008年青岛市第一、二、三产业占 GDP的比重分别为5.1%，50.8%和 44.1%; • 第三产业增幅达17.1% ，和第二产 业一并成为 推动经济增长主因； • 第三产业对GDP的贡献中，交通运 输、仓储及邮政业，批发和零售 业，房地产业，公共管理和社会组 织，金融业为主要力量； • 根据相关研究，青岛市城市发展已 经进入工业饱和阶段，历史 数据印 证了这点，2001-2007年第二产业 对于GDP的贡献逐步扩大，增长速 度也较其他两类产业快； • 第三产业发展乏力一定程度上将影 响房地产市场，尤其是商务中心地 带写字楼物业和相应商业配套的潜 在需求。 总 结 • 1、按照国际惯例，人均GDP收入达到4000～5000美元， 即达到初步现代化水平，人口增长速度会逐步降低。但是 从中国实际情况来看，人口众多以及各地区经济发展的不 均衡，导致人口流动频繁，虽然青岛人均GDP超过6000 美元，但是流动人口的大量涌入，以及户籍政策的放宽， 未来几年青岛人口增长依然呈现稳定快速。 • 2、从产业结构来看，青岛市第二产业比重较达到51.6 ％，达到初步现代化发展水平，说明青岛已进入工业化发 展后期，海尔、