凰城华府（一期）2011年度营销推广策划方案精品.doc

凰城华府 （一期） 2011年度营销推广策划方案 目录： 第一章：项目简析 一、项目所处区域简述 二、项目周边配套 三、项目简述 四、项目经济指标 第二章：项目竞争环境分析 一、区域竞争楼盘列表： 二、项目竞争楼盘分析： 三、项目竞争环境小结： 四、项目内部分析： 第三章：项目定位 一、项目价值体系梳理 二、项目市场定位 第四章：项目营销 一、推盘策略 二、价格策略 三、推广策略 四、开盘前营销活动规划 五、各阶段推广计划及媒体组合 六、项目推广费用预算 第一章：项目简析 一、项目所处区域简述： 项目地处永川新城神女湖、兴龙湖与凤凰湖片区之间，属于永川城市经营战略的重要布局——三湖新区。三湖新区是政府重点打造以高档居住、现代商务和服务外包为支撑的中央商务区和电子信息、机械加工为特色的都市生态工业园区，发展潜力巨大。目前该区域还处于开发的初步阶段，几乎没有居住氛围，但交通的通达性很强。 二、项目周边配套： 教育：城市职业学院、永川文理学院、红旗小学、永川中学 运动：奥体中心 公园：观音山公园、体育公园 金融：建设银行、工商银行、农业银行、交通银行 交通：108、301公交线路 三、项目简述： 凰城华府项目，总占地面积约375亩，为至今为止永川区单项目最大地块。地块容积率2.0，规划总建筑面积约47万余平方米。项目地块平整，周边路网成熟，距永川奥体中心仅800米，距永川最好的小学——红旗小学仅500米，距永川新城商业中心约1.5公里。 四、项目经济指标： 项目主要经济指标列表 项目 数值 单位 占地面积 380 亩 总建筑面积 477650 ㎡ 住宅建筑面积 413900 ㎡ 商业建筑面积 11380 ㎡ 幼儿园建筑面积 900 ㎡ 容积率 2 建筑密度 19.93 % 绿地率 40% % 停车位数 1555 个 第二章：项目竞争环境分析 一、区域竞争楼盘列表： 三湖新区在售项目列表 项目名称 项目定位 差异化竞争优势 主力客户群体 金科·中央公园城 100万方渝西第一大盘 品牌、公园、园林 永川：私营业主、公务员 重庆：主城客户 昕晖·香缇漫城 纯正花溪电梯洋房 户型、意大利风情园林 永川：私营业主、公务员 欧郡·时代国际 30万方别墅级地中海洋房社区 地段、地中海风情园林 永川：私营业主、公务员 嘉和·圣托里尼 28万方希腊风情亲水小镇 希腊风情社区 未售 永奥·巴塞罗那 纯西班牙风格花园洋房 地段 永川：私营业主、公务员 二、项目竞争楼盘分析： （一）金科·中央公园城 经济指标： 项目名称 金科·中央公园城 项目地址 重庆市永川区兴龙大道777号 开发商 重庆市金科上尊置业有限公司 占地面积 219亩 总建筑面积 36.5万㎡ 建筑类型 洋房/高层 总户数 3000户左右 容积率 2.5 绿化率 35% 建筑密度 35% 建筑风格 托斯卡纳 物管单位 金科物管 物管费 洋房1.70元/平方米·月 项目配套： 商业配套：主题商业街、国际知名咖啡厅。 运动设施：高尔夫球场、游泳池、老年运动中心、儿童游乐中心。 教育设施：幼儿园、红旗小学（业主子女直接就读）。 车位配置：车位信息还未公布。 推售统计： 开盘时间 推盘楼栋 套数 体量（万方） 建面成交均价（元/㎡） 最高价 最低价 总价区间（万） 销售率 9.3 14、16、18、20-24栋 288 3.6 5500 6000 4171 58-108 70% 10.19 15、17、19栋 120 1.5 5700 6500 5377 61-109 30% 12.27 3、9、12、13栋 140 1.8 6000 7000 5500 65-110 100% 备注：该项目已推三批房源，截止目前已基本售罄。成交均价在永川处于绝对高位，本应影响去化速度，但凭借其企业品牌号召力和公园资源的独有，房源去化速度明显快于其他楼盘。 （二）昕晖·香缇漫城 经济指标： 项目名称 香缇漫城 项目地址 永川新区新红旗小学旁 开发商 重庆昕晖房地产开发有限公司 占地面积 120亩 总建筑面积 20万㎡ 建筑类型 洋房/高层 总户数 1850户左右 容积率 2.5 绿化率 35% 建筑密度 30% 建筑风格 托斯卡纳 物管单位 香港戴德梁行 物管费 2.0元/平方米·月? 项目配套： 1.运动设施：篮球场、羽毛球场、泳池、跑步道。 2.教育配套：小区设有香港幼儿园一所，小学就读红旗小学（新校区）。 3.车位配置: 车位共计1300个，地上500个，地下800，车位面积16㎡，价格未公布。 推售统计： 开盘时间 推盘楼栋 套数 体量（万方） 建面成