房地产估价理论与方法第五章.ppt

一、纯收益计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） 一、 纯收益计算公式 二、不同类型房地产纯收益求取 （一）出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－ 租赁代理费－…… （二）直接经营型房地产净收益的求取 1、商业 净收益＝商品销售收入－商品销售成本－ …… －商业利润 2、工业 净收益＝销售收入－生产成本－ …… －生产利润 3、农地 （三）其他类型房地产净收益的求取 三、有形收益和无形收益 四、实际收益和客观收益 实际收益—— 在现状下实际取得的收益 客观收益—— 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 例5-18 某商店的土地使用权年限为40年，从2006年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2007年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试估算该商场2010年12月1日带租约出售时的正常价格。 （1）商店一层价格计算 a内=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元） a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元） 2006 07 08 09 10 11 12 13 14 2046 a内 …… a内 a内 a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36 （2）二层价格计算 a=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元） 例5-18 五、净收益流量的类型 1、每年基本上固定不变； 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4、其他有规则的变动情况。 六、净收益流量的求取 1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 第五章 收益法 3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a： 42 例 题 某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。试求该宗房地产的收益价格。 首都经济贸易大学城市学院 第五章收益法 一、分类 报酬资本化法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 二、概念 直接资本化法，报酬资本化法 三、理论依据 预期原理 第一节 收益法基本原理 直接资本化法：预计估价对象未来某一年的某种收益，然后，将其除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，来求取估价对象价值的方法 四、适用范围 1、有收益 2、有潜在收益 五、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的报酬率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 第二节 收益法的计算公式 一、一般公式 0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n a1 a2 a3 a4 …… at …… an 通常以年为单位 V——价格 ai— 净收益 n——收益期限