质感观察从深圳欢乐海岸解析复合商业地产的.pdf

  【质感观察】从欢乐海岸，看复合商业地产的崛起 之所以说“复合”，是因为我们很难用常规的专业术语说清欢乐海岸到底“是什么”？占地 约 125 万㎡的庞然大物，只规划了30 万方建面，而购物中心O‵PLAZA更只有 7.8 万方，作为城 市公共空间的意义远远大于商业意义，但又毫无疑问会在将来持续创造惊人的利润。本期质感观 察，我们去看看 OCT 华侨城欢乐海岸 。 看点 1：地块景观优势 PK 交通导入劣势 占据深圳湾商圈与景观带“双核心”地段的欢乐海岸，拥有全深圳最好的景观资源，北接华 侨城湿地公园以及华侨城主题公园群，南临深圳湾，所在地即是深圳湾 15 公里滨海休闲长廊的 东起点，而地块中心广阔的“内湖”与湿地公园活水相连，生态景观资源冠绝深圳。 然而，外部交通接入点的薄弱，显然是欢乐海岸目前面临的困境， 两个主入口均位于东侧， 分别接驳白石路和滨海大道，对于有私家车的家庭消费人群而言，停车位充足的欢乐海岸不难到 达，而缺乏公交、地铁等“大人流”公共交通系统接驳，步行距离远，显然会对日常消费的年轻 消费群产生阻碍，从目前周末家庭消费爆满，周一至周五相对冷清的经营状况可见一斑。   看点 2：分区的秘密，公共空间与营业空间在动线上的“利益分配” 除去不能作为商业用途的湿地公园，欢乐海岸围绕内湖打造四个分区，北侧为 O‵PLAZA 购 物中心，东侧为以餐饮与酒店为主的曲水湾，南部是椰林沙滩娱乐广场，而西侧除了湖心岛的华 会所，还将有一个沿湖高端别墅项目，但不计入商业部分。 因此，欢乐海岸的整体动线由“北-东-南”三个区域围合成为一个“不闭合”的大动线：高   端购物重点布置在东北侧购物人流导入口上，家庭娱乐与都市旅游则主要布置在靠近滨海大道的 南侧，与深圳湾 15 公里滨海休闲长廊融为一体，东侧则是为深圳湾及华侨城片区高消费人群的 提供餐饮和酒店的曲水湾。 看点 3：内外结合、有天有地的全新购物体验 欢乐海岸购物中心 O‵PLAZA 位于北区，为了打造不同于封闭式购物中心的体验，O‵PLAZA 创造性采用“双首层、三动线”规划，从东北侧主入口广场进入 O‵PLAZA，可沿 “湖岸动线” 体验开放式街区消费的乐趣，Ole\HM 以及众多潮牌、咖啡厅沿湖排布；而如果想直接进入购物 中心，只需要走中间 “MALL 动线”即可进入MALL 内部； 甚至，你可以从右边的阶梯往上，进入近 3 万方的 “顶层花园动线”，众多餐饮、品牌店在 花园里排布，直面开阔的湖海景观，这条动线亦与万豪万豪行政公寓、蓝楹国际商务中心结合。 需要说明的是，三动线分布于不同高度层次，但均可以方便进入 MALL 内部，创造内外结合， 有天有地的全新购物体验。   O‵PLAZA 的三动线，左边到达湖岸街区、中间进入 MALL 内部，创造“双首层“效果，右边则到达购物中 心顶层花园。