同致行_2007年长沙房地产市场研究报告.doc

同致行_2007年长沙房地产市场研究报告 同致行顾问 2008.1 目 录 政策汇编 》》》 ………………………………………………02 地产指数 》》》 ………………………………………………08 第一节：官方数据研究 …………………………………………08 第二节：民间数据研究 …………………………………………13 第三节：土地市场研究 …………………………………………20 地产格局 》》》…………………………………………………26 与房价蹿升相应的是，是2007年紧锣密鼓的房地产调控。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：必须促进房地产业持续健康发展。如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。 本章节主要选取了2007年比较重大的宏观政策，部分政策结合案例进行分析。 一、央行6次加息 自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。 1、自2007年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。 2、自2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。 3、自2007年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。 4、自2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。 5、自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%％提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。 6、12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。 编者视点： 12月21日，央行年内第6次加息，此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第10次上调利率；通过加息，打压投机性需求，已经成为国家调控房地产日益重要的举措之一。 对于普通的房贷消费者，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨，实际增加的贷款支出已经出现显著上升，房贷消费者面临巨大的成本累积风险； 对于贷款炒房者来说，加息周期会导致月供负担小幅、但却不断地抬升，有点像“温水煮青蛙”，一旦投资者资金链绷紧，加上交易环节的税负，必然会导致其风险大幅增加。10次加息必然对炒房投机的现象产生更强的抑制作用 二、9月28日，第二套住房首付40%政策及其补充通知 2007年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策或措施中，最具效果的是9月28日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。 编者视点： “第二套住房首付40%”政策之所以对市场成交量产生如此之大的影响，主要原因是，与往前诸多的调控政策相比这项政策直接针对购房者的购买力。 “第二套住房首付40%”政策直接针对购房者的“口袋”，对市场的影响主要表现： 第一、购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有什么影响； 第二、对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场； 第三、对旺盛的市场需求起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升； 第四、第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，增加90平米以下存量房的交易量； 第五、对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。 案例分析： 以此为分界点，深圳房地产市场在9月28日前后呈现冰火两重天的局面。9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，下降幅度达59%。 “9.28政策”前后，深圳一手房交易量呈现冰火两重天，之后较之前成交量下降59%。 三、国土资源部39号令及其细则 9月21日，国土资源部39号令最新规定，建设用地使