货币政策对房地产价格调控的有效性研究.pdf

论 文 摘 要 自1998 年初国务院发布 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 （国发[1998]23 号），我国房地产市场开始发生根本性的变化，最明显的标志是福利分 房政策被取消，取而代之的是商品房进入房地产市场。随着房地产市场化程度不断提高， 房地产业对经济增长的拉动作用也日渐显著，逐渐成为我国经济增长的支柱产业之一。 然而，当前中国房地产价格已急剧上涨至影响到民生的历史新高，绝大多数一线城市房 价已凸显泡沫特性。国家统计局数据显示，2010 年中国全年社会商品零售总额约为 15.5 万亿元，而房地产销售额则高达 4.5 万亿元，房地产行业的销售总额接近社会商品零售 总额的三分之一；全年银行贷款余额增长 8 万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长 额度就达到 2.17 万亿元。可见房地产行业在我国经济发展中占据了重要地位。房价的长 期上扬趋势使得房地产行业利润率远远高于其他行业，在资金的趋利性引导下，社会中 大量闲置资金以及部分产业资本都纷纷流入房地产行业，导致经济结构社会结构的失 衡。此外我国商品房价格的走势亦对居民储蓄和消费行为产生较大影响，这无疑也对货 币政策如何促动内需、调整结构形成挑战。一旦房地产泡沫破灭，将可能导致我国金融 体系不稳定，甚至引发政治和社会危机。 鉴于此，我国政府高度重视房地产市场的健康发展，在房价一路上涨至历史新高的 背景下，2010 年来中央政府对房地产市场连续进行了三轮调控，最新的一轮是 2011 年 1 月 26 日出台的 “新国八条”（其中不乏带有 “限购令”等行政手段加以调控），中央政 府此轮调控的决心和执行力度史无仅有。在政策及各项细则出台后，全国各地房地产市 场成交量迅速下降，但房价却依然坚挺。“新国八条”从货币调控方面主要是通过信贷 政策压制需求，只能起到短期效应，但不能从根本上抑制我国房地产泡沫。现阶段如何 提高货币政策对房价调控的有效性，已成为政府和学术界普遍关注的课题。 本文选取大量最新数据，结合我国最新出台的货币政策，基于前人研究成果，采用 适当的计量方法，探讨我国货币政策对房地产价格调控的有效性。本文框架结构如下： 第一章：引言。从近年来我国房地产价格一路飞速上扬至历史高位的这一现象出发， 介绍了本文的研究背景与研究意义，之后回顾了近几年来国内外学术界的相关研究成 果，此外还介绍了本文主要的研究思路和研究方法。 第二章：分析我国房地产价格现状并从供需角度分析我国房地产泡沫的形成过程。 第三章：阐述货币政策的相关理论及货币政策调控房地产价格的传导机制。 第四章：综述我国 1998 年房改之后出台的货币政策，从中间变量广义货币供给量 M2、名义利率、银行信贷等方面分析了货币政策对房地产价格的调控效果。 第五章：通过ADF检验、协整检验、多元线性回归和Grange因果检验等实证分析给 I 出了广义货币供应量M2、名义利率RATE两个货币政策中间变量对房地产价格的影响，并 通过考察房地产开发商的非 自筹资金的变动对房地产价格的影响，进而得出相关研究结 论及政策建议。 第六章，从货币政策传导渠道和我国特有的二元经济两个角度，分析了现阶段我国 货币政策调控房价的局限性 第七章，给出了一些加强货币政策调控房价的政策建议。 关键词：房地产价格，货币政策，实证分析 II ABSTRACT Since the beginning of 1998, the State Council had issued: On Furthering The Urban