浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范.pdf

云南行政学院学报 2006年第3期 浅论商业银行房地产企业开发 贷款封闭管理的风险及防范 郭 平 (中国建设银行北京分行房金部，北京，100053) 摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款 的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要 求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出 了相应的风险防范措施。 关键词：房地产开发贷款；封闭管理；风险 中图分类号：F123．6 文献标识码：A 文章编号：1671—0681(2006)03—0155—03 近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部 由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为 门统计，房地产开发所需资金80％来源于商业银 了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用， 行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产 促使房地产项目资金在行内良|生循环，商业银行一 类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来 般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国 看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风 银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》 险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就 规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后， 会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个 商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放 典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度 贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷 明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产 款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对 或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。 项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开 房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用 发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现 于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的 并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认 贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机 可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。 关(或主管机关)核准登记的房地产开发企业和 房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对 利用单位自有土地建设经济适用住房的企(事) 审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目 业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地 建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运 产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应 行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过 具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并 程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进 已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可 行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审 证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许 批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》 可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当 和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人 地市场需求，具有良好的销售前景。 进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金 一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式 监管性质的专用帐户(即封闭账户)。贷款发放后 收稿日期：2006—02—24