第08讲：第四章第三节房地产经营管理(2012新版).doc

第三节 房地产经营管理 一、房地产开发项目转让（掌握） (一)转让条件 1．以出让方式取得的土地使用权 《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。 (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； (2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。 例题1：按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的房地产开发项目即可转让。( ) （2011年房地产估价师制度试题） 答案：× 解析：以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件：一是按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件；二是按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 例题2：以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。 ( )。（2010年房地产估价师制度试题） 答案：× 解析：以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 例题3：2007年6月，甲房地产开发企业(以下称甲企业)通过出让方式获得一宗居住用途的国有建设用地的使用权，2009年3月开工建设。2010年4月，甲企业将该项目转让给乙房地产开发企业(以下称乙企业)。2011年6月该居住区建成，由丙物业服务企业(以下称丙企业)实施物业管理。(2011年房地产经纪人制度试题) 1．因未按照土地出让合同约定的期限开工建设，甲企业应缴纳相当于土地使用权出让金 ( )的土地闲置费。 A．10％ B．15％ C．20％ D．30％ 答案：C 解析：在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。 2．甲企业转让该项目给乙企业应符合的条件为( )。 A．已经支付全部土地使用权出让金 B．取得土地使用权证书 C．征得城市规划部门同意 D．投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25％以上 答案：ABD 解析：以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。 例题4：根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的，不得转让。(2010年房地产经纪人制度试题) A．15％ B．20％ C．25％ D．30％ 答案：C 解析：以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。 例题5：下列房地产项目中，不得转让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题) A．已完成开发投资总额35％的高档公寓项目 B．已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地 C．已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地 D．未竣工已预售的商品房 E．少数共有人己书面表示不同意转让的共有房产 答案：CDE 解析：以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。 (1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； (2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 例题6：甲房地产开发公司将一块以出让方式获得的土地使用权转让给乙房地产开发公司，土地用途为住宅用地，3年后该项目建成，由丙物业管理公司实施物业管