《物业经营管理》第四章第三节讲义.ppt

使用价值：是指某种商品能满足人们某种需要的效用； （交换）价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。 ;关系：没有使用价值就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。;关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（ ）。 A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值 B、物没有使用价值就不会有交换价值 C、交换价值是使用价值的前提 D、交换价值通常用货币来衡量 【正确答案】C;1、物业的投资价值 某一物业的投资价值一词有两种含义： 一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值； 二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。;1、物业的投资价值 本课程所讲的投资价值指的是第二种。即： 某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。 ;2、物业的市场价值 物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。 ;3、投资价值和市场价值的比较 投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，投资价值会因投资者的不同而不同。 市场价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是惟一的。;投资价值是（ ）。 A、客观的；B、非个人的价值; C、唯一的；D、主观的。 【正确答案】D ;4、运用 投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。;（一）成交价格 定义：成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易时买者（同意）付出、卖者（同意）接受的价格。 形成机制：最低卖价和最高买家构成了成交价格的可能区间。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买???。 ;类型：成交价格分为正常成交价格和非正常成交价格。 正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。;（二）市场价格 市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。;（三）理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 在正常市场下，市场价格的正常波动是由真实需求和真实供给相互作用造成的，围绕着理论价格而上下波动。;成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（ ）。 A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 【正确答案】D;（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A、理论价格 B、总价格 C、市场价格 D、单位价格 【正确答案】C;（一）总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。 ;（二）单位价格 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。建筑物的单位除了面积，还有体积（如仓库），如停车场通常以每个车位为单位。 单位价格可以反映物业价格水平的高低。;实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。;比较：如果付款时间推后，或不是成交日一次性付清，则买方享有了部分资金的时间价值，因而实际价格要小于名义价格。凡成交日期一次性付清的（包括抵押贷款方式），不存在名义价格。 ;例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1．要求在成交日期时一次付清。 实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元； 不存在名义价格。 ;例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。 实际单价为3000×（1-5％）＝2850（元／㎡）， 实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡， 名义总价为30万元。;例