本轮地产行情有望切换至基本面支撑吗？.pdf

[Table_CommonRptType]策略研究

正文目录

1历史复盘：行业景气是驱动地产股行情最核心的因素3

2本轮地产行情归因：政策催化行情（模式3）6

3本轮地产行情展望：政策催化行情（模式3）能否以及何时转换为基本面支撑行情（模式1）6

3.1历史复盘：2008-2009年、2014-2015年政策出台至房地产企稳的时间与共同点6

3.2展望：政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件，预计最快年末12月出现基本面企稳迹象8

风险提示10

图表目录

图表1房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式，其中7段由高景气和景气显著改善驱动（上半部分-前6段）..5

图表2房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式，其中7段由高景气和景气显著改善驱动（下半部分-后5段）..5

图表3“四万亿”等一系列政策出台后，居民部门预期明显改善7

图表42009年开始房价环比开启上行7

图表5实际房贷利率虽有所下行，但依然高于2015年8

图表62015年初房价企稳推动商品房销售底部改善8

图表7房价同比持平大致对应工资增速/房贷利率在1.9左右9

图表82022年以来，全国房贷利率开始快速下调9

图表92017年开始9月、10月逐步转变为地产销售淡季10

图表10一线城市房价上涨是带动全国房价企稳的必要条件10

敬请参阅末页重要声明及评级说明2/11证券研究报告

[Table_CommonRptType]策略研究

9月下旬以来，受中央政治局会议对地产定调积极、央行下调全国二套房首付

比例下线、一线城市房地产限购政策优化等政策利好推动，房地产板块表现亮眼。

我们在系列报告《地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键——房地产行业

新模式探索、展望与投资系列报告（2）》（2022-02-08）对房地产板块占优行情

复盘显示，行业景气是驱动地产股行情最核心的因素，景气显著改善驱动的行情持

续时间要明显长于政策边际缓和驱动的行情，前者可以长达数月至1年以上，后者

通常在1-2个月。参照之前政策催化行情（模式3）上涨的时间（1个月左右）和

空间（大部分情况下为30%左右），特别是2023年和2024年最近两段地产行情都

呈现出“短而促”的特点，故我们认为当下政策催化行情基本到位、上方空间有限。

后续房地产板块取得持续相对优势有赖于行业景气度支撑，即房地产企稳。因此，

当下地产行情能否持续演绎，关键在于能否从政策催化支撑转向行业基本面支撑。

结合当前宏观环境与历史上2008-2009年、2014-2015年两轮地产企稳相比较

后，我们认为，从政策上看，政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件。当前首

付比例已经降低至历史较低水平，取消“认房又认贷”后首套房贷认定标准与两轮

地产企稳一致，房贷利率处于下行区间，同时政策注重“严控增量”、解决库存问题。

但房贷利率、企稳时点与市场信心修复三个方面仍存在不确定性，