物业前期服务作业指引.doc

物业前期服务作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 规范物业公司在地产项目实施阶段的主要工作； 明确项目在实施阶段，物业公司与地产项目之间的业务配合关系； 适用范围 适用于远洋地产有限公司、控股开发子公司/项目部和物业公司。 职责 3.1物业公司 3.1.1与地产签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，并按照合同约定内容开展工作。 3.2控股开发子公司/项目部 3.2.1根据项目开发不同阶段,结合项目经营计划大纲，选择物业公司，与其签订《物业前期顾问服务合同》等合同文件，监督其按照合同约定内容开展工作，并为其正常开展工作提供必要条件，上述工作由客户服务部负责。 3.3本部客户关系部 3.3.1依据控股开发子公司/项目部与物业公司签订的《物业前期顾问服务合同》，结合项目经营计划大纲，对项目前期各阶段的物业服务事项实施情况予以监督和检查，督促合同双方认真落实相关工作。 术语及定义 项目：指在建的写字楼、住宅、商业、酒店、公寓、别墅等类物业。 物业前期顾问服务阶段：自项目开始规划设计至完成竣工验收期间，物业公司所提供的物业服务内容。 依据 政府主管部门颁布的相关法规政策； 物业服务行业惯例； 远洋地产产品和服务缺陷手册； 公司批准的项目经营计划大纲； 项目所在区域情况，以及项目自身特点。 物业前期服务阶段开展的工作内容（相关工作内容依据项目开发节点） 规划设计阶段 初步设计阶段的服务内容及服务成果 6.1.1.1.提交项目功能、布局方案建议书，主要内容包括： 公共区域、物业服务配套设施、物业服务用房、垃圾房等功能项目交通组织建议外部交通建议项目外交通系统出入避免交叉； 交通建议人车分流的道路交通，地下车库出入口的布位置； 地下交通组织建议地下车库地下车库高度增设机械式停车库； 无障碍设施建议设坡道盲道障碍项目景观环境建议园林绿化建议园林绿化植择 水景水系建议水循环、防渗、水体平均深度、坡岸形式 园林和景观与园区建议车车行人行铺装材质等项目建筑专业方案优化建议地上单体建筑规划优化建议，层高、空调机位、电梯（间）等建议；地下空间规划优化建议，地面做法排水方式高度建议园区平面布置优化建议项目形式、出入口设置方式 园区出入口设施设备配套建议大门形式、形式、功能预留条件等； 公共照明设施路灯、草坪灯、泛光照明等的分路控制； 公共休闲健身配置健身设施、儿童游乐场等配置条件位置等； 宠物设施宠物乐园、宠物清洁物品发放点； 垃圾处理设施及配置建议垃圾房位置、垃圾处理形式、单体建筑垃圾收集方式及位置选择项目结构专业方案优化建议预留结构孔洞建议预留结构孔洞位置、考虑因素等；地下车库坡道预留建议坡道坡度、地下员工餐厅厨房基础沉降等； 地下防水建议地下车库坡道结合部防水、地下车库防水等； 门窗防水建议幕墙结构结合部防水、外窗帘结合部防水、门窗结合部防水等； 电梯井道建议电梯井道规格、门洞尺寸位置等；项目专业方案优化建议供电系统建议供电形式，应急发电机、备用电源、客户用备用发电机组等容量配置； 动力配电系统建议关键部位的计量，单体建筑的分路计量、中央空调系统的单独计量等； 照明配电系统建议分路计量分路控制方式等； 应急供配电系统建议客户应急供电系统配置方式等项目专业方案优化建议电话通讯子系统配置建议布线方式，点位数量等； 网络通讯子系统配置建议传输方式，带宽等； 卫星、有线电视子系统配置建议卫星接收器数量、频道，有线电视入方式及预留位置； 家居智能子系统配置建议控制范围、外部联系接口及方式； 车辆管理子系统配置建议方式及配置物业服务功能需求； 周界防范子系统配置建议物业服务功能需求，选择形式、配置方式等； 保安监控子系统配置建议物业服务功能需求，选择形式、配置方式等； 电子巡更子系统配置建议物业服务功能需求，选择形式、配置方式等； 可视对讲门禁子系统配置建议物业服务功能需求，选择形式、配置方式等； 电梯系统配置建议电梯形式、规格等中央空调系统选择方式建议系统、末端形式等； 单独（小型、分体）空调系统选择方式建议系统形式室外机位置等； 采暖方式建议市政供暖末端选择，独立供暖系统形式选择，路由方式等； 租户冷却水系统建议租户冷却水系统形式、预留位置等； 送排风系统建议地下车库送排风系统形式配置等生活给水系统建议系统形式、水平管路布置等； 排水（雨、污水）系统建议污水坑位置雨水收集形式、落雨管集中汇流等； 中水系统建议中水处理方式、市政中水与绿化浇灌、水系补水； 直饮水系统建议直饮水系统形式，供给位置等； 生活热水系统建议地热、