房地产业案例及申报表填写-陕西国家税务局.PDF

陕西省国家税务局 房地产业案例及申报表填写 一、2016 年 5 月份某房地产开发企业一般纳税人发生如 下业务： 1.销售自行开发的房地产项目，选择一般计税方法，开 具增值税专用发票取得收入 111 万元，当期允许扣除的土地 价款为 22.2 万元；以预收款方式取得二期项目房屋预售款 33.3 万元； 2.销售 2016 年 4 月 30 日前自行开发的房地产项目，选 择按简易计税方法，开具普票取得收入 52.50 万元； 3. 向个人出租 2016 年 4 月 30 日前自建的房地产收取租 金 12.6 万元； 4.购买混凝土价值 20 万元（不含税），取得的增值税专 用发票上的进项税金为 0.6 万元，全部用于简易计税方法的 房地产老项目； 5.支付建筑商的建筑费用，价税合计 88.8 万元（其中 66.6 万元用于一般计税方法，22.2 万元用于简易计税方法），取 得的专用发票上的进项税金为 8.8 万元； 6.取得建筑材料价税合计 11.7 万元，取得的专用发票上 的进项税金为 1.7 万元，当月已全部领用，且无法准确划分 用于一般计税方法与简易计税方法。当期的房地产总项目规 模为 196.8 万元； 7.购买防伪税控设备支付 490 元，支付一年的设备维护 陕西省国家税务局 费 330 元，均取得专用发票。 二、政策难点提示 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税 人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税， 按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目 对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如 下：销售额= （全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）÷（1+11%）。但采取简易计税方法的房地产老项目不 得扣除土地价款。 2.一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产，采 取简易计税方法的房地产老项目，按 5%征收率进行申报纳 税。 3.房地产企业出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产， 按 5%的征收率计算应纳税额。 4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计 税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目 而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许 可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额= 当期无法划分的全部进项税额× （简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设 规模） 5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采取一般计 陕西省国家税务局 税方法计税或简易计税方法时，收取的预售款已预缴的税 款，在该项目纳税义务时间发生时才进行扣减。 三．计算分析 1 销项税额：（1110000-222000 ）/ （1+11%）*11%+525000/ （1+5%）*5%+126000/ （1+5%）*5%=119000 元 采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算 销项税额；采取简易计税方法的房地产老项目按 5%征收率 申报纳税。 2.进项税额：666000/ （1+11% ）*11%+17000-17000* （52.5/196.8 ）=78464.94 元 能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣；无 法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》 注明的“建设规模”为依据进行划分。 3.应纳税额：119000-78464.94-820=39715.06 支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税 额。 四、申报表填写步骤 本案例涉及的申报表有：附表一，附表二，附表三，附 表四，增值税减免税申报明细表，进项结构明细表，增值税 预缴税款表，增值税纳税申报表，营改增税负分析测算明细 表。 陕西省国家税务局 第一步：附表（一）本期销售情况明细 第四行：第 1 列：1000000；第2 列：110000；第9 列： 1000000；第 10 列：110000；第 11 列：1110000，第 12 列： 222000 ，第 13 列：888000，第 14 列：88000。 第九 b 行：第 3 列：62