【2017年整理】天大17春秋《房地产估价》在线作业二.doc

一、单选题（共40道试题，共100分。）V1.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。 A.23.75 B.24 C.23 D.23.69 2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 A.正确 B.错误 3.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。 A.78％ B.85％ C.117％ D.150％ 4.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有()。 A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断 5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 A.正确 B.错误 6.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。 A.普通商品住房和经济适用住房 B.宾馆与写字楼 C.普通住宅及其配套的娱乐房地产 D.城市地铁和城市公交 7.收益法公式V=a／r成立的条件是（）。 A.a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零 B.a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零 C.a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零 D.a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零 8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会()。 A.越高 B.越低 C.不变 D.符合客观实际 9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。 A.2005年8月16日 B.2005年12月15日 C.估价作业期间的任意一天 D.估价人员与委托人商定的某天 10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。 A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 11.商业经营的房地产，其净收益为（）。 A.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润 B.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息 C.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息 D.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息 12.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 13.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 A.正确 B.错误 14.（）是防范估价风险的最后一道防线。 A.估价师声明 B.估价的假设和限制条件 C.审核估价报告 D.估价报告应用有效期 15.楼面地价＝（）÷建筑容积率。 A.建筑层数 B.建筑覆盖率 C.绿地率 D.土地单价 16.基本完好房的成新度一般为（）。 A.十成新 B.九到十成新 C.六到七成新 D.七到十成新 17.收益还原法又称承包商法。 A.正确 B.错误 18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠 D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 19.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。 A.交易双方有经济关系 B.会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性 C.房屋结构类型确认的正确与否 D.房屋买卖价格的准确性 20.路线价法估价的第二个步骤为() A.设定标准深度 B.求取路线价 C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段 21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 22.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与